[VERITAS LAW OFFICE 법률서비스 안내] 임차보증금 반환청구 소송
● 수임료의 산정
▶ 사안의 난이도에 따라 증감 변동이 있을 수 있으나, 통상 착수금 220만원 ~ 330만원(부가가치세 포함 가격)의 범위에서 수임료가 정하여집니다. 다만, 본 사무소에서는 임차인이 임대인으로부터 승소에 따라 상환을 구할 수 있는 변호사비용(즉, 변호사보수 소송비용 산입에 관한 대법원 규칙 기준)을 한도로 하여 수임료를 책정함으로써, 가능한 한 임차인이 보증금을 회수함에 있어 원금 이상의 경제적 이익을 회수하도록 하고, 원금에서의 손실이 발생하지 않도록 배려하고 있습니다.
▶ 이와 같은 견지에서, 성공보수 역시 임대인으로부터 상환을 구할 수 있는 범위 내에서 정하고, 성공보수의 취득조건도 임차인이 실제로 임대인으로부터 임차보증금 및 소송비용을 회수하여 실수령하는 것을 조건으로 삼고 있습니다.
● 베리타스 법률사무소가 제공하는 법률서비스
▶ 지향하는 목표
: 임차보증금 반환소송의 경우, (특히 주택임대차의 경우) 그 특성상 임차인 입장에서 생활의 터전(주거지 혹은 소득수단이 되는 사업장)의 근간을 이루는 돈을 회수하는 것이기 때문에, 신속한 분쟁해결 및 최대한의 금원 회수가 요구됩니다.
: 따라서 본 사무소에서는 임차인인 의뢰인을 위하여 법적으로 가능한 최대한의 수단을 동원하여 신속하게 보증금을 회수하되, 보증금 원금에서의 부당한 손실이 없이, 도리어 보증금 회수과정에서 발생한 제반비용 및 임대차 만료일로부터 실제 금원 회수일까지의 지연된 기간에 대응하는 손해(즉, 지연이자)의 배상까지 최대한 얻어낼 수 있도록 최선을 다합니다.
: 특히 아직까지도 임대인은 자신이 경제적 강자의 입장에 있고, 임차인이 다음의 주거지 혹은 사업장을 구하기 위해 빨리 기존 보증금을 회수해야만 하는 상황을 악용하여 보증금 반환은 지연되더라도 나중에 가서 원금만 돌려주면 된다는 식의 태도를 보이는 때가 많은데, 이러한 임대인의 잘못된 인식 일반에 경종을 울리기 위해서라도 본 사무소에서는 임차인의 권리와 이익을 최대한 옹호합니다.
: 이러한 견지에서 본 사무소는 본안소송에서의 변론에만 국한하지 않고, 그 전후로 하여 소송제기 전의 부수적 조치 및 보전처분(가압류), 판결획득 후 임대인에 대한 임의이행 촉구 및 강제집행의 시행 등 의뢰인의 소송목적 달성을 위한 포괄적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
▶ 소송제기에 부수한 조치
: 임차인으로서 조속한 권리실현을 위해서는 임대차 계약의 종료를 객관적으로 확실하게 정할 필요가 있는바, 본 사무소에서는 부지불식 간에 계약갱신 거절 또는 조건변경 통지를 하지 않아 임대차 계약이 종료되지 않고 묵시적 갱신되는 경우를 방지하기 위하여, 이와 같은 통지에 관한 내용증명 발송업무도 수행하고 있습니다. 계약의 묵시적 갱신이 성립하는 경우, 임차인의 입장에서 다시 계약해지 통고를 해야 하고, 그와 같은 통고시점으로부터 3개월이 지나야만 계약종료를 주장할 수 있으므로, 그만큼 임차보증금 회수가 지연되는 문제가 있습니다.
: 임차인이 미리 임대인에게 계약갱신 거절 및 이사나갈 것을 이야기하였음에도, 임대인에 이에 대하여 무성의하게 나오는 경우(예컨대, 그 때 가서 새로 임차인이 들어오면 그 돈 받아서 주겠다는 식의 태도로서, 그러면서도 보증금 등을 높게 책정하여 부동산에 올려 놓는 등 정해진 때에 신규임차인이 들어올 것을 기대하기도 힘든 때), 아직 임대차 계약이 만료하려면 1, 2개월 정도 시간이 남아 있지만, 정해진 때에 임차보증금을 돌려받지 못할 것이 매우 강력하게 예견된다면, 미리 임차보증금 반환청구 소송을 제기하는 방법도 있습니다(이른바 장래이행의 소). 어차피 소송에 따른 절차진행에도 어느 정도 시간이 필요하기에 이와 같은 경우에는 미리 청구하는 것이 최대한 빨리 임차보증금을 회수하는 데 도움이 됩니다.
: 임대인의 임차보증금 반환이 없더라도 일단 다른 주거지로 이사를 가야 하는 상황이라면, 우선변제권의 유지를 위하여 임차권등기명령의 신청이 필요한바, 본 사무소에서는 임차권등기명령의 절차 역시 포괄적으로 수행하고 있습니다. 한편, 임차권 등기명령의 경우에는 조속한 신청도 중요하지만, 더욱 중요한 것은 조속한 집행(즉, 실제 등기부에 임차권 등기명령이 경료되는 것)입니다. 임차권 등기명령이 발령되더라도 그것으로 바로 등기부에 등기명령의 등기가 올라가지는 않으며, 해당 명령문이 임대인에게 송달되어야만 합니다. 따라서 당초 신청을 할 때 임대인이 쉽게 명령문을 수령할 수 있는 송달장소를 적어서 제출하는 것이 중요하며(예컨대, 통상 임대인의 주소지를 송달장소로 기재하지만, 만약 임대인이 낮 시간에 통상 집을 많이 비우는 type이라면 폐문부재로 송달이 안될 수 있으니 임대인의 직장주소를 기재하는 것이 신속한 송달에 도움이 됨), 혹여 송달이 안되었다면 조속한 주소보정이 필요합니다. 실제로 이러한 송달문제에 대하여 경험부족 등의 이유로 잘 대처하지 못해 등기명령의 신청일로부터 무려 1개월이나 경료한 후에 등기명령이 집행된 사례도 종종 있습니다. 또한 임차권등기명령 신청에 있어 그 원인이 되는 보증금반환청구권의 소명도 처음부터 정확히 해야 중간에 보정명령이 나와 지연되는 일을 막을 수 있습니다.
: 한편, 이러한 임차권 등기명령의 신청에 있어 법무사 사무실 등에 서면작성만 의뢰하여 진행하는 경우가 있는데, 소액의 작성료라면 상관없겠지만, 수십만원에 이르는 비교적 높은 가액의 대서료를 지급해야 하는 상황이라면 본 사무소에 대한 포괄적인 위임이 차라리 경제적일 수 있습니다. 본 사무소에서는 임대인에게 상환을 구할 수 있는 변호사비용을 상한으로 보수액을 책정하기 때문에 그 보수액을 차후에 임대인으로부터 회수하는 것이 용이하나, 위와 같은 대서료의 경우에는 소송비용확정의 대상이 되지 않고, 별도의 손해배상으로 청구해야 하는데, 지불할 금액 액면 다 인정되는 것이 아니어서 차후에 일부 회수를 못하는 부분이 생길 수 있습니다.
: 임차권 등기명령을 마치고 이사를 가면(즉, 임차목적물의 명도의무 이행을 완료하면) 그 때로부터는 임대인의 동시이행항변권을 소멸시키게 되기 때문에, 임차인은 임대인에게 이사일 다음날부터 임차보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다(민법 연 5%, 상법 연 6%). 이 경우 소송을 제기하여 전부 승소하게 될 경우에는 소장 부본 송달일 다음날부터 연 20%의 고율의 이자(소송촉진등에관한특례법 소정)를 청구할 수 있는바, 조속히 소송을 제기하는 것이 임차인에게 유리합니다. 다만, 청구와 관련한 임대인의 항변(예컨대 연체차임이나 기타 손해공제 항변 등)이 일부 받아들여져 일부 승소하게 될 경우에는 판결선고일 다음날부터 연 20%의 이자가 적용됩니다. 그리고 이자 기산점이 이사일 다음날이므로, 실제 이사를 나간 점에 대한 객관적 증거를 구비해 두는 것도 중요합니다. 본 사무소에서는 이러한 각 사정을 고려하여 임차인이 명도의무 이행 후 최대한의 지연이자 배상을 받을 수 있도록 증거자료 채집, 신속한 소장 접수, 신속한 송달 처리에 신경 쓰고 있습니다.
▶ 임대인의 다른 책임재산에 대한 보전처분을 통한 강한 압박
: 임차보증금 반환소송이 문제될 때 임대인은 통상 임차목적물인 부동산의 경매여부에만 신경쓰는 경우가 많은데, 임차인으로서는 임대인의 다른 책임재산에 대하여도 얼마든지 가압류를 신청할 수 있고, 1심 판결만 있어도 가집행 주문에 따라 본집행이 가능합니다.
: 따라서 본 사무소에서는 임차부동산 외에도 임대인의 예금 채권, 급여 채권, 기타 다른 책임재산에 대하여도 가압류를 신청하여 임대인을 강하게 압박하고, 이를 통해 판결 전이라도 조속히 임차보증금을 자발적으로 납입하게끔 유도합니다.
▶ 신속한 본안소송의 종결
: 본 사무소에서는 임차보증금 반환소송의 특성에 따라 변론기일 조기지정신청 등을 통해 소장 접수 후 1개월 이내에 변론기일이 잡힐 수 있도록 노력하고, 주장 및 입증의 집중을 통하여 1회 변론기일로 심리종결, 차회 기일에 판결선고가 되도록 신속한 변론진행에 힘쓰고 있습니다.
: 본인소송의 경우, 임차인 측에서 소송경험 부족 등으로 인하여 자신의 이익(소송비용의 임대인 부담, 지연이자 등 제반손해의 철저한 보상 등)을 적극적으로 옹호하지 못하는 경우가 있습니다. 그런데 재판부에서는 일반적으로 판결보다는 조정에 의한 종결을 선호하기에 통상 조정절차나 화해권고 결정/강제조정 결정 등의 절차를 밟으면서 판결의 선고를 지연시키거나, 소송비용 각자 부담(통상 조정조항에서 이렇게 많이 기재하는데, 이 경우 임차인은 임대인에게 임차인이 이미 지출한 소송비용의 상환을 구할 수 없게 됨) 및 임차인의 지연이자 포기(즉, 원금만 받으라는 것)를 내용으로 하는 조정안을 수용할 것을 강권하기도 하며, 이럴 때 재판부의 눈치를 보지 않을 수 없는 임차인으로서는 자신에게 불이익한 조정 등을 억지로 받아들일 위험이 있습니다.
: 이에 대하여, 본 사무소에서는 재판부에서의 조정절차 회부 등의 의견이 있더라도 이미 심리를 종결할 만큼 사건진행이 성숙하였다면 어디까지나 심리를 종결하고 판결선고기일을 미리 지정한 전제 하에서만 조정기일이 진행되게끔 하여 재판지연을 최소화합니다. 또한 본 사무소에서는 의뢰인의 소송비용 상환, 지연이자 청구의 이익을 최대한 옹호하여 별다른 반대급부도 없이 위 이익을 포기하는 식의 조정절차가 이뤄지지 않게끔 합니다.
▶ 임대인이 사망한 경우의 처리
임대인이 사망한 경우, 임차인이 누구에게 어떤 식으로 임차보증금의 반환을 구할지 문제될 수 있습니다. 이 때에는 2가지 경우로 나눠 살필 수 있습니다.
먼저 임대차계약이 만료하기 전에 임대인이 사망한 경우에는, 임대인의 상속인들은 임대인의 지위를 공동상속하게 되어 공동임대인이 되고, 공동임대인이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금 반환의무는 불가분채무로서(연대채무 유사), 임차인은 상속인 중 1인에게 임차보증금 전액을 다 청구할 수 있습니다.
그리고 임대차계약 만료 후 임대인이 사망한 때에는, 임대인의 상속인들이 임차보증금 반환채무라는 금전채무를 상속하는 것이기 때문에, 이 때에는 임차인이 상속인 1인에게 임차보증금 전액을 청구하지 못하고 각 상속인에 대하여 전체 임차보증금액을 상속비율에 따라 나눈 금액을 분할하여 청구해야 합니다. 그리고 피고의 당사자표시를 사망한 임대인에서 그 상속인으로 정정해야 하는 절차도 있습니다.
본 사무소에서는 임대인의 사망이라는 특별한 사정이 생긴 것에 대하여 위와 같이 그 유형에 따라 적절한 조치를 취하여 임차인이 보증금을 회수함에 있어 손해가 생기지 않도록 하고 있습니다.
▶ 판결 또는 조정 후의 조치
: 본 사무소에서는 판결 또는 조정 성립 등으로 본안이 종결되었더라도 거기에 그치지 않고 의뢰인이 실제적인 채권의 만족을 얻을 수 있도록 채권 회수(임의이행 교섭, 강제집행 착수)에 힘써 조속히 임차보증금을 회수할 수 있도록 하고 있습니다.
[ 법률산책/업무사례 ]
(서식례) 임차권등기명령 신청서 작성례
[ 판례소개 ]
주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우 배당방법
http://blog.naver.com/eobu/220243366975
임대차 종료 후 점유부당이득에 대한 부가가치세도 임차인이 부담하는지 여부(한정 적극)
근저당권설정등기의 유용이 제한되는 경우
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