계약당시 예정하지 않은 임차인의 단란주점 영업을 위해 임대인이 용도변경을 해야 할 의무는 불인정

 

 

상가건물 임대차에 있어, 임대인이 불법건축 등으로 위법건축물로 등재되어 있는 경우, 종전의 건물 사용용도를 변경하려면 그와 같은 위법건축물 등재의 시정이 필요합니다. 그런데 임차인이 임차목적물을 특정종류의 영업을 위해 사용하려고 할 때 용도변경이 필요한 경우가 종종 있는데, 당초부터 임대인과 임차인 간에 그와 같은 용도변경을 임대차 계약상의 내용으로 전제하고 있는 경우라면, 당연히 임대인이 임차목적물의 사용수익에 적합한 상태를 유지하는 의무의 일환으로서, 용도변경이 되어 임차인이 영업을 수행할 수 있게끔 해줘야 합니다.

 

다만, 아래 사안의 경우에는, 처음에 그러한 용도(단란주점)가 임대차계약상 전제되지 않았고, 나중에 임차인이 단란주점 영업을 하려하는데 있어 임대인의 불법건축 등으로 인하여 용도변경이 되지 않아, 임차인이 이의를 제기하였던 경우인데, 판례는 이 경우 임대인의 손을 들어주었습니다.

 

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대법원 1996. 11. 26. 선고 96다28172 【손해배상(기)】판결 

【판시사항】
계약 당시 예상하지 아니한 임차인의 특별한 용도로의 사용수익을 위해 임대인이 그에 적합한 상태를 유지하게 할 의무가 있는지 여부(소극)

【재판요지】
임대차계약에서 특별히 임대차의 목적을 단란주점 영업용으로 정한 것이 아니었을 뿐 아니라 계약 당시에는 별도의 단란주점영업허가 시설기준조차 제정되어 있지 아니하였던 경우, 임대인으로서는 그 목적물이 통상의 사용수익에 필요한 상태를 유지하여 주면 족하고 임차인의 특별한 용도인 단란주점영업을 위한 사용수익에 적합한 구조나 성상 기타 상태를 유지하게 할 의무까지 있다고 할 수는 없다.

【원심판례】
서울고등법원 1996.5.30. 95나4409

【참조법령】
민법 제623조

1996. 11. 26. 96다28172 손해배상(기)
원심판결 서울고법 1996. 5. 30. 선고 95나4409 판결
주 문 상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이 유 상고이유를 본다.
1. 제1점에 대하여
원심은 그 채택 증거를 종합하여 원고가 1993. 6. 26. 피고로부터 피고가
소극장으로 사용하고 있던 그 판시 이 사건 점포를 단란주점영업을 하기
위하여 임차한 사실, 원고는 이 사건 점포를 명도받아 이 사건 점포를
소극장에서 단란주점으로 시설을 개조하여 같은 해 9. 1.부터 같은 해 11.
25.까지 사이에 단란주점영업허가를 받지 아니한 채 단란주점영업을 하다가
무허가영업으로 형사처벌을 받고 그 후로는 단란주점영업을 하지 아니하고
있는 사실, 그런데 1993. 2. 24. 대통령령 제13864호(1992. 12. 21. 대통령령
제13782호의 오기라고 보인다)로 식품위생법시행령이 개정되어 제8조에서
식품접객업의 종류가 휴게음식점영업, 일반음식점영업, 단란주점영업,
유흥주점영업으로 구분하면서 비로소 단란주점영업이 별도로 분류되었고,
1993. 7. 3. 보사부령 제910호로 식품위생법시행규칙이 개정되어 제20조에서
처음으로 단란주점영업허가 시설기준이 마련된 사실, 이 사건 점포가 있는
건물 각 층마다 면적 47.51㎡ 합계 190.14㎡가 불법 용도변경되어 건축법상
위법 건축물이므로 위법사항이 시정되지 않는 한 이 사건 점포의 용도가
소극장에서 단란주점으로의 변경이 허가될 수 없고 단란주점영업도 허가될 수
없는 사실을 인정한 다음, 특별한 다른 사정이 없는 한 임대인인 피고가 이
사건 임대차계약 체결시 소극장으로 사용하고 있던 이 사건 점포의 용도를
임차인인 원고의 임차목적에 따라 단란주점으로 변경하여 주어야 할 의무까지
있다고 볼 수는 없다고 판단하였다.
위 인정과 같이 계약에서 특별히 임대차의 목적을 단란주점 영업용으로 정한
것이 아니었을 뿐 아니라, 위 계약 당시에는 별도의 단란주점영업허가
시설기준조차 제정되어 있지 아니하였던 경우, 임대인으로서는 그 목적물이
통상의 사용수익에 필요한 상태를 유지하여 주면 족한 것이고, 계약에서
정하지 아니한, 위 계약 후 비로소 제정된 허가시설기준에 의하여 필요하게
된, 임차인의 특별한 용도인 단란주점영업을 위한 사용수익에 적합한 구조나
성상 기타 상태를 유지할 의무까지 있다고 할 수는 없다.
이와 같은 취지에서 판단한 원심의 위 조처는 정당하고, 거기에 상고이유로
주장하는 바와 같은 판단유탈이나, 임대인의 사용수익의무에 관한 법리오해의
위법이 있다고 할 수 없다.
그리고, 민법 제567조, 제580조에 의한 하자담보책임 주장은 원심에서
명백히 주장하지 아니하다가 상고심에 이르러 처음으로 하는 주장이므로
적법한 상고이유가 될 수 없는 데다가, 위와 같이 단란주점영업이라는 특정한
용도를 위하여 임차한다는 것을 계약의 내용으로 하지 않았고 달리 피고가
단란주점영업허가가 불가능한 사실을 알고도 이를 고지하지 않았다고 볼
사정도 없는 이상 위 주장과 같은 하자담보책임은 발생할 수 없다.
2. 제2점에 대하여
원심은 그 설시와 같은 이유로 원·피고 사이의 이 사건 임대차계약 당시
피고가 위와 같이 이 사건 점포의 불법 용도변경으로 인하여 그 위법사항이
시정되지 않는 한 이 사건 점포의 용도가 소극장에서 단란주점으로의 변경이
허가될 수 없고 그 결과 단란주점영업도 허가될 수 없는 사실을 알았거나 알
수 있었다고 볼 수 없다는 이유로 계약체결상의 과실책임을 묻는 원고의
주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과
판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은
사실오인이나 계약체결상의 과실에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수
없다.
3. 제3점에 대하여
기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 설시와 같은 이유로 피고가 이 사건
점포의 용도를 단란주점으로 변경하여 주기로 약정하였다는 원고의 주장을
배척한 조처를 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는
바와 같은 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다.
4. 제4점에 대하여
원심은 가사 원고 주장의 손해배상책임이 있다고 할지라도 그 주장과 같은
손해는 우리 법제 아래에서는 배상을 구할 수 없는 것이라고 판단하였는바,
이는 부가적인 판단에 불과한 것으로서 이미 본 바와 같이 원고 주장의
손해배상책임 자체가 모두 배척되었으므로, 위와 같은 원심의 판단에 잘못이
있다 하더라도 이 사건 판결의 결론에 아무런 영향이 없다고 할 것이다.
5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여
관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희