과반수 지분 공유자로부터 공유건물의 특정공간의 배타적 사용, 수익을 허락받은 제3자에 대하여 소수 지분 공유자가 방해배제청구(명도 등)나 소수 지분 비율에 상응하는 임료상당 부당이득..

 

 

[질문]

 

■ 2층 건물의 공유자로서 1/4 지분을 갖고 있습니다. 그런데 3/4 지분을 가진 다른 공유자가 저와는 아무런 상의도 하지 않고, 자기 친구에게 건물 1층을 임대를 주어 사용하게 하고 있습니다. 그래서 저는 건물 공유자임에도 1층을 전혀 사용하지 못하는 피해를 입고 있습니다. 건물 공유자는 건물의 보존행위로서 건물의 불법점유자에게 방해배제청구(점유배제)를 할 수 있다고 들었는데, 제가 1층 점유자에게 건물의 명도를 구할 수 있는가요? 그리고 만약에 1층 점유자에게 건물명도를 청구할 수 없다면, 1층 점유자에게 그 점유를 허락한 3/4 지분 공유자에게 저의 공유지분비율에 의한 부당이득반환청구라도 할 수 있는가요?

 

[답변]

 

☞ 공유자 사이에 공유물을 사용, 수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항입니다. 따라서 이것은 공유자의 지분의 과반수로써 결정을 하게 됩니다. 이 때 과반수 지분의 공유자는 다른 공유자와 사이에 미리 공유물의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도, 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있습니다. 그리고 과반수 지분의 공유자가 자기 또는 자기가 허락한 제3자로 하여금 그 공유물의 특정부분을 배타적으로 사용, 수익하기로 정하는 것은 그 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 인정됩니다. 따라서 소수지분의 공유자는 과반수 지분의 공유자가 사용, 수익을 허락한 점유자에게 대하여 그 점유자가 사용, 수익하는 건물의 철거나 퇴거, 명도 등을 구할 수 없습니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 참조).

 

☞ 사안의 경우, 질문자는 소수 지분의 공유자이고, 1층 점유자는 과반수 지분 공유자로부터 1층의 사용, 수익을 허락받은 상황입니다. 과반수 지분 공유자가 질문자와 아무 상의도 없이 일방적으로 1층 점유자에게 1층의 사용을 허락한 것은 적절한 것은 아니나, 법률상으로는 위법하지 않는 공유물 관리방법에 해당됩니다. 따라서 질문자로서는 1층 점유자에 대하여 건물 명도를 청구할 수 없겠습니다.

 

☞ 과반수 지분의 공유자는 상술한 바와 같이 공유물의 특정부분을 배타적으로 사용, 수익할 수 있지만, 이로 인하여 소수 지분 공유자는 공유지분이 있으면서도 그 특정부분의 사용, 수익을 전혀 하지 못하기 때문에 손해를 입게 됩니다. 따라서 이 경우 과반수 지분의 공유자는 자기가 또는 제3자로 하여금 배타적으로 사용, 수익하게 한 그 특정의 공간에 있어 소수 지분 공유자의 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 취하고 있다 볼 수 있습니다. 그러므로 소수 지분 공유자는 과반수 지분 공유자에게 그 지분 비율에 상응하는 임료 상당 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다. 그런데 이것은 어디까지나 과반수 지분 공유자와 소수 지분 공유자 간의 문제라 할 것입니다. 과반수 지분의 공유자로부터 공유물의 특정부분의 사용, 수익을 허락받은 제3자 입장에서는 다수지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로, 그 제3자는 소수지분권자에 대하여 그 점유로 인해 법률상 원인 없이 이득을 얻고 있다고 볼 수 없습니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 참조). 제3자로서는 각 공유자 간의 내부적 관계(공유물의 관리방법에 관한 협의 등)에 대하여 알기 어려운 상태에서 과반수 지분 공유자로부터 그 사용, 수익을 허락받는 법률행위를 체결하였을 것이고, 응당 자신이 적법한 공유물 관리권에 기반하여 사용, 수익을 허락받았을 것으로 신뢰할 것인데, 이러한 제3자에 대하여도 소수 지분 공유자가 부당이득 반환청구를 할 수 있다고 본다면, 거래의 안전을 해하게 될 것입니다.

 

☞ 사안의 경우, 위 법리에 의거하여 질문자로서는 1층 점유자에게 부당이득 반환의 청구도 어렵다 하겠습니다. 다만, 질문자로서는 과반수 지분 공유자에 대하여 여전히 그 부당이득 반환 청구가 가능합니다.