[임대차] 임차보증금의 변제기 도래 전 시효완성된 차임채권을 임차보증금과 상계할 수 있는지(적극)

[체크 포인트]

 

1. 이미 소멸시효가 완성된 채권이라도 일정한 경우 상계를 하는 데에는 활용될 수 있음.

 

2. 소멸시효가 완성된 채권을 갖고 상계를 할 경우, 소멸시효 완성시점 전에 상계의 대상이 되는 채권(수동채권)이 변제기가 도래했을 것이 요구됨.

 

3. 아래 사안의 경우에는 임차인이 임차보증금 반환청구를 하는 데 있어서, 임대인이 이미 시효가 완성된 차임채권을 갖고 임차보증금에 대한 상계를 할 수 있겠는지 여부가 문제되었음.

 

4. 기본적으로는 임차보증금 반환채권의 경우, 임대차가 종료한 시점에 각종 공제채무(차임채무 등)을 다 공제하고 나서 성립이 되는 것이므로, 보통 임대인은 이러한 공제항변을 하여 연체차임의 공제를 주장하기 마련임.

 

5. 그런데, 일단 기존의 차임채권의 소멸시효가 완성되어 소멸되었다면, 공제를 할 채권 자체가 소멸한 것이 되어 공제항변을 제기할 수는 없음(공제항변의 경우에는 상계에서와 같은 소멸시효 완성채권에 관한 특례규정이 없음).

6. 따라서 아래 사안에서 임대인은 공제항변이 아닌 상계항변을 주장하면서, 차임채권이 비록 소멸시효가 완성되었지만 소멸시효 완성된 채권을 갖고도 일정한 경우 상계가 허용됨을 밝혔던 것으로 보임.

 

7. 그런데 문제는 이 경우 상계의 대상이 되는 임차보증금 채권은 임대차 종료시에 비로소 성립을 하면서, 그 변제기가 도래하게 되어 있고, 임대인이 주장하는 차임채권의 소멸시효가 이미 완성된 이후에서야 비로소 임차보증금의 변제기가 도래하였기 때문에, 민법 제495조(‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다’)를 그대로 적용할 경우, 상계가 불가능하다는 것임.

 

8. 원심까지는 임차보증금 채권의 변제기가 도래하기 전에 차임채권의 시효가 완성되었기 때문에 민법 제495조에 따른 상계가 불가능하다고 보았으나, 대법원에서는 임대인의 신뢰 및 차임연체 상태에서 묵시적으로 임대차를 유지해 온 임차인의 의사를 고려하여 민법 제495조가 유추적용된다고 보아 상계를 허용하였음.

 

 

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2016다211309 건물명도 (다) 파기환송

[임대차 종료 당시 소멸시효가 완성된 차임채권 상당액의 공제 여부가 문제된 사건]

◇임대차 종료 당시 이미 소멸시효가 완성된 차임채권 상당액이 임대차보증금반환채권에서 공제되는지 여부◇

 

 

임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다.

한편 민법 제495조는 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다’고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권․채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.