건물소유주에게 임차인에 대한 권리금 상당의 손해배상을 인정한 사례

 

 

통상적으로 별도의 특약이 없는 한, 임대인(건물소유주)에게 권리금에 대한 보장의무는 인정되지 않습니다. 그러나 아래 사례의 경우에는 건물소유주가 실제로는 곧 건물을 철거할 것이기 때문에 임차인이 새로 들어오더라도 임차기간을 갱신하여 계속하여 건물에서 영업을 할 수 없고, 따라서 종전 임차인에게 지급한 권리금을 회수할 기회가 없으며, 이런 사정을 잘 알고 있음에도 임차인에게 이에 관한 아무런 고지를 하지 않은 것 자체가 일종의 부작위에 의한 기망행위에 해당된다고 하여, 권리금 상당액의 배상책임을 인정하였습니다. 

 

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서울지방법원 1997. 6. 10. 선고 96가합70734 판결 【손해배상(기) 】
 

【판시사항】
임차인의 전 임차인에 대한 권리금 지불 사실을 알면서 건물이 곧 철거될 사실을 고지하지 않은 채 건물을 임대한 건물주에게 그 권리금 상당의 손해배상책임을 인정한 사례

【재판요지】
건물 소유자가 건물 부지의 소유자에게 건물을 철거하기로 약속한 기한이 6개월 이내임에도 건물 임대차계약을 체결할 당시 임차인이 임차기간을 갱신하여 계속하여 그 건물에서 영업을 할 수 있을 것이라고 기대한 사정 및 전 임차인에 대한 권리금 지불 사실을 알고 있는 건물 소유주가 그 건물이 곧 철거될 사실을 고지하지 않은 채 그 임대차계약을 체결함으로써 임차기간 만료 전에 임차인이 그 건물에서 퇴거하게 된 데 대하여, 건물주에게 그 권리금 상당의 손해배상책임을 인정한 사례.

【참조법령】
민법 제618조,제750조 

【원 고】 유◎웅 (소송대리인 변호사 이해수 외 1인)
 

【피 고】 주식회사 대◈◈독크 외 1인
 

【주 문】

 

1. 원고에게,
 

가. 피고 주식회사 대◈◈독크는 금 40,000,000원 및 이에 대한 1995. 4. 25.부터 1996. 11. 19.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을,
 

나. 피고 김♤구는 피고 주식회사 대◈◈독크와 각자 위 금원 중 금 10,000,000원 및 이에 대한 1996. 11. 20.부터 1997. 6. 10.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
 

2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
 

3. 소송비용 중 원고와 피고 주식회사 대◈◈독크와의 사이에 생긴 부분은 이를 5분하여 그 1은 원고의, 나머지는 위 피고의 각 부담으로 하고, 원고와 피고 김♤구와의 사이에 생긴 부분은 이를 4분하여 그 3은 원고의, 나머지는 위 피고의 각 부담으로 한다.
 

4. 제1항은 가집행할 수 있다.
 

【청구취지】

 

원고에게, 피고들은 각자 금 40,000,000원 및 이에 대한 1995. 4. 25.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을, 피고 주식회사 대◈◈독크는 금 9,090,410원을 각 지급하라는 판결.
 

【이 유】




 

1. 인정 사실
 

가. 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증(을 제2호증과 같다), 갑 제2, 3호증, 갑 제4호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
 

(1) 피고 주식회사 대◈◈독크(이하 피고 회사라고 한다)는 1988. 8.경 소외 김@수로부터 그 소유인 서울 서초구 서초동 1595의 1 소재 대지 565.2㎡를 임차하여 위 지상에 철근 콘크리트조 슬래브 건물(2동으로 정비소와 세차장으로 이용)을 신축하고 이를 임대하면서 위 대지임대차계약을 계속 갱신하여 오던 중, 1994. 9. 30. 위 김@수로부터 앞으로 6개월 이후부터는 위 대지를 임대하여 줄 수 없다는 말을 듣고 절충한 결과 1995. 9. 30.까지만 위 대지를 임차하되 위 기간이 만료하면 위 지상 건물을 철거하고 위 대지를 위 김@수에게 반드시 인도하기로 약정하였다.
 

(2) 한편 피고 회사는 위 지상 건물 중 일부(이하 건물 부분이라고 한다)를 임대하여 왔던바, 피고 김♤구는 1994. 4. 11. 위 건물 부분의 전 임차인인 소외 유▼철로부터 임차권을 양수하면서 위 유▼철에게 보증금 및 권리금 명목으로 금 100,000,000원을 지급하고 피고 회사와의 사이에 위 건물 부분에 관하여 임차기간을 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였다.
 

(3) 피고 김♤구는 위 건물 부분에서 세차장을 운영하다가 그 후 1995. 4. 18. 원고와의 사이에 위 임차권 및 세차영업에 관한 제반 설비를 권리금 40,000,000원에 양도하되, 원고의 임차기간을 1년으로 보장하고 건물주인 피고 회사와의 임대차 갱신은 피고 김♤구가 전적으로 책임지기로 하는 내용의 계약(이하 이 사건 임차권 양도계약이라고 한다)을 체결하였는바, 원고는 같은 달 24. 피고 회사와의 사이에 위 건물 부분을 임대차보증금은 금 70,000,000원, 임차기간은 1995. 5. 24.부터 1년으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 이 사건 임대차계약이라고 한다)을 체결하였다.
 

당시 원고는 세차영업을 할 목적으로 피고 회사와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 이 사건 임대차계약을 갱신하여 계속하여 위 건물 부분에서 영업할 수 있을 것이라고 기대하였는데, 피고 회사는 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고의 이와 같은 사정을 알면서도 원고에게 피고 회사의 위 대지에 관한 임대차계약기간이 1995. 9. 30. 만료되어 위 지상 건물을 철거하여야 하는 사정을 고지하지 아니하였다.
 

(4) 원고는 이 사건 임차권 양도계약 및 임대차계약에 따라 그 즈음 피고 김♤구에게 권리금 40,000,000원을, 피고 회사에게 임대차보증금 70,000,000원을 각 지급하였는데, 피고 회사는 위 권리금 지급 사실을 알고 있었다.
 

(5) 위 김@수는 피고 회사가 위 대지임대차기간이 만료되었음에도 위 대지를 인도하지 않자 피고 회사 및 원고 등을 상대로 위 지상 건물의 철거 및 위 대지 인도, 위 지상 건물에서의 퇴거를 구하는 소를 제기하여 원고는 1996. 2. 24. 위 지상 건물에서 퇴거하게 되었다.
 

나. 한편 피고 회사가 1997. 2. 3. 보증금 70,000,000원을 변제공탁한 사실은 원고가 이를 자인하고 있다.
 

2. 판 단
 

가. 공동불법행위책임의 발생 여부
 

원고는, 피고들이 원고에게 위 건물 부분에 관한 임차권을 양도하고 임대차계약을 체결할 당시, 피고 회사는 1995. 9. 30.까지 위 지상 건물을 철거하고 위 대지를 인도하여야 하므로 원고가 이 사건 임대차계약상의 임차기간인 1996. 4. 24.까지 사용할 수 없음을 알고 있었음에도 불구하고 상호 공모하여 이를 숨기고 원고와 이 사건 임차권양도계약 및 임대차계약을 체결하여 원고로부터 보증금 및 권리금을 편취함으로써 공동불법행위를 자행하였으므로 피고들은 각자 원고에게 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다.
 

그러므로 살피건대, 피고들이 공모하여 원고에게 위와 같은 사정을 숨기고 원고와 이 사건 임차권 양도계약 및 임대차계약을 체결하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으며 오히려 갑 제4호증의 3, 4의 각 기재에 의하면 피고 김♤구는 위와 같은 사정을 알지 못한 사실을 인정할 수 있으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
 

나. 피고 회사의 불법행위에 의한 손해배상책임
 

(1) 위에서 인정한 사실에 의하면, 피고 회사는 원고와의 사이에 위 건물 부분에 관한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시, 원고가 세차영업을 할 목적으로 피고 회사와 이 사건 임대차계약을 체결하였고 위 임차기간을 갱신하여 계속하여 위 건물 부분에서 세차장 영업을 할 수 있을 것이라고 기대한 사정을 알고 있었으므로, 원고에게 1995. 9. 30.이 경과하면 위 건물 부분을 철거하여야 함을 고지함으로써 원고가 피고 김♤구로부터 위 건물 부분에 관한 임차권 및 세차장 영업에 관한 제반 설비를 양수하고, 피고 회사와 임대차계약을 체결할 것인지 여부 또는 피고 김♤구로부터 임차권 등을 양수하고 원고와 임대차계약을 체결한다면 그 내용은 어떻게 정하여야 하는지 등을 결정할 수 있도록 하여야 할 신의칙상의 의무가 있음에도, 이를 고지하지 아니함으로써 마치 위 건물 부분의 사용에 아무런 제한이 없고 원고에게 위 임대차계약을 갱신하여 수년간 임차기간을 보장할 것처럼 원고를 기망하여 원고와 위 임대차계약을 체결하고, 원고가 위 임대차계약에서 정한 임차기간이 도래하기 전인 1996. 2. 24. 위 지상 건물에서 퇴거하게 되었는바, 피고 회사는 이와 같은 불법행위로 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.
 

(2) 피고 회사가 위와 같은 불법행위로 배상하여야 할 손해의 범위에 관하여 살피건대, 원고는 위 건물 부분을 수년간 임차하여 영업을 하거나 그 임차권을 제3자에게 양도하여 권리금을 회수할 수 있을 것으로 기대하여 피고 김♤구에게 권리금 40,000,000원을 지급한 사실, 피고 회사가 위 권리금 지급 사실을 알고 있었던 사실은 앞에서 본 바와 같은 바, 원고가 임차기간이 만료되기 전에 위 지상 건물에서 퇴거하고 피고 회사가 위 건물 부분을 철거하여야 함에 따라 원고는 위 권리금을 회수할 기회를 상실하게 되어 위 권리금 상당의 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고 회사는 위 금원 상당액을 배상하여야 할 의무가 있다 할 것이다.
 

원고는 나아가, 원고가 피고 회사의 위와 같은 불법행위로 인하여 보증금 70,000,000원을 편취당한 손해를 입었으나 피고 회사가 1997. 2. 3. 위 보증금을 변제공탁하였으므로 피고 회사는 원고에게 1995. 4. 25.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 1997. 2. 3.까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금인 금 9,090,410원을 지급하여야 할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 피고 회사가 원고와의 사이에 위 건물 부분에 관한 임대차계약을 체결할 당시 1995. 9. 30.이 경과하면 위 지상 건물을 철거하여야 하는 사정을 고지하지 아니함으로써 원고를 기망하여 이 사건 임대차계약을 체결한 사실은 앞에서 살핀 바와 같으나, 위 임대차계약은 기망을 이유로 취소되기 전에는 일응 유효하다 할 것이고 따라서 피고 회사는 위 유효한 임대차계약에 기하여 보증금을 지급받은 것으로 이를 편취하였다고 볼 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
 

다. 피고 김♤구의 채무불이행에 의한 손해배상책임
 

위에서 인정한 사실에 의하면, 피고 김♤구는 원고로 하여금 이 사건 임차권 양도계약상의 임차기간 동안 위 건물 부분을 사용, 수익하게 하여 세차장 영업을 할 수 있도록 하여야 하는 의무를 이행하지 아니함으로써 원고에게 손해를 입혔다고 할 것이며, 나아가 위 피고가 배상하여야 할 손해의 범위에 관하여 살펴보면 원고가 위 피고에게 권리금 40,000,000원을 지급한 사실, 원고가 1995. 5. 24. 위 건물 부분을 임차하여 1996. 2. 24. 위 건물 부분에서 퇴거한 사실은 앞에서 본 바와 같은 바, 위 인정 사실에 의하면 원고가 위 피고에게 지급한 권리금은 위 지상 건물이 갖는 영업 장소로서의 이익의 대가로 지급된 것이라 할 것이어서, 위 피고는 원고에게, 원고가 이 사건 임차권 양도계약에서 보장된 1년의 임차기간이 만료되기 전에 위 건물 부분에서 퇴거하여 더 이상 세차장 영업을 할 수 없게 됨으로써 입은 위 임차기간 중 영업을 하지 못하게 된 기간 동안에 해당하는 권리금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다 할 것이다.
 

따라서 위 피고는 원고에게 금 10,000,000원(40,000,000×3/12) 및 지연손해금을 배상할 의무가 있다 할 것이고, 위와 같은 사실관계에 비추어 보면 피고 회사의 위 불법행위책임과 피고 김♤구의 위 채무불이행책임은 부진정연대의 관계에 있다 할 것이다.
 

3. 결 론

그렇다면 원고에게, 피고 회사는 금 40,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 1995. 4. 25.부터 이 사건 소장부본 송달일임이 기록상 분명한 1996. 11. 19.까지는 민법 소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을, 피고 김♤구는 피고 회사와 각자 위 금원 중 금 10,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 분명한 1996. 11. 20.부터 위 피고가 채무의 존재 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 1997. 6. 10.까지는 민법 소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금(원고는 피고 김♤구에 대하여 1995. 4. 25.부터 1996. 11. 19.까지의 지연손해금도 구하고 있으나, 위 피고의 원고에 대한 채무불이행에 의한 손해배상책임은 기한의 정함이 없는 채무로서 위 피고가 그 이행 청구를 받은 때로부터 지체의 책임을 부담하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.)을 각 지급할 의무가 있다 할 것이므로, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 각 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 각 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
 

판사 장경삼(재판장) 김경호 이미선