공인중개사 소송 방법

                            

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[질문]

안녕하세요
2014년에 전세 2억짜리 2년 계약으로 다가구주택에 공인중개사를 통해서 들어갔는데 2년이 되기전에 경매

결정이되어 2016년 4월에 경매진행되어 낙찰되었습니다.

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저는 소액임차인도 아니고 확정일자도 늦어서 보증금 2억 다 못받았는데, 공인중개사 계약당시 세입자가

거의 다 월세고 너무 좋은 물건이라고 했고 ,확인설명서에는 세입자별로 보증금같은건 기재해주지않은채

계약이 되었구요. 계약당시 건축물대장은 보여주지 않았고 확인설명서에는 건물이 적합하다고 체크되어

있는데 경매진행 된 후에 알고보니 불법건축물이었습니다.

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저는 세입자가 거의다 월세라 안심하라는 공인중개사의 말을 믿고 계약을 했는데요.. 이경우 제가 공인중

개사에게 제 손해입은 보증금 일부라도 공인중개사 과실로 소송이라던지 어떤 방법으로 돌려받을수 있는

방법은 없나요?
계약당시 보증보험 1억에 대해서 협회에 소송진행중인데 공인중개사 개인에게는 소송할수 없는건가요?

                      

[박준상 변호사님 답변]

다가구주택의 경우 다세대주택과 달리 건물이 통으로 거래의 대상이 되다 보니, 등기부만 갖고는 담보권의

선후관계를 정확히 파악하기가 어렵습니다. 

즉, 등기부에 드러나지 않은 다른 임차권자들의 확정일자가 앞설 경우, 소액임차인의 최우선변제권을 제외

하고는 그 확정일자 순서에 따라 담보권 우선순위가 매겨지기 때문에, 다른 임차권자들의 보증금 현황 등에

대하여도 파악해야 정확한 권리분석이 될 수 있는 것입니다. 

따라서 이 경우 부동산거래 중개에 관여하는 부동산공인중개사로서는 단순히 부동산등기부의 기재내용만

같고 설명해서는 안되고, 전입세대 열람표와 같이 다가구주택 전체의 임차인의 임차보증금, 확정일자 등 현

황을 설명하여 담보순위를 알려 줄 주의의무가 있다고 볼 수 있습니다. 

사안의 경우, 해당 공인중개사는 이러한 전입세대 열람 등 다른 임차권의 순위관계 등에 대한 설명을 전혀

하지 않았고, 건축물 현황에 대한 설명도 제대로 하지 않았는바, 이는 공인중개사로서의 주의의무 위반이

있다 볼 것이고, 이로 인하여 권리관계를 잘못 파악하고 임대차 계약을 체결한 질문자로 하여금 임차보증금

회수를 못하게 하는 손해를 입게 하였으므로 배상책임이 있어 보입니다. 

그리고 공인중개사의 중개거래상의 유책사유가 증명될 경우, 부동산중개협회에 대하여도 배상청구가 가능

합니다. 

다만, 이러한 사례에 있어 판례는 대체로 임차인 측에도 스스로 확인을 제대로 못한 소정의 과실(20-30% 상

당)을 인정하여 손해액에서 공제하고 있으므로, 완전한 배상을 받기는 어려울 수 있습니다.