명도 1심 판결의 가집행을 피하기 위하여 임차인이 자진명도한 상태에서 항소를 한 경우, 항소심에서 임차인의 자진명도 사실을 고려하여 판결을 선고해야 하는지?

 

 

​명도 청구 사건에서 1심에서 임대인이 승소하여 임차인이 항소하였는데, 1심 판결의 가집행에 기하여 이미 명도가 완료된 경우, 항소심에서는 어떻게 판단해야 하는가?

 

즉, 명도 청구의 인용 요건으로는 피고가 해당 목적물을 점유할 권원 없이 점유하고 있을 것을 요구하는데, 이미 1심 판결에서 명도 가집행에 따라 피고가 점유를 상실하였으니, 항소심에서는 피고의 점유 상실을 이유로 원고의 명도 청구에 대한 패소판결을 선고해야 하는 것인가?

 

답은 항소심의 경우 피고의 점유 상실 문제를 고려함이 없이 판결을 선고해야 한다는 것입니다. 즉, 1심의 가집행에 따라, 또는 가집행을 피하고자 스스로 점유를 상실하게 된 경우, 판례는 이를 진정한 의사에 기한 명도가 아니라 가집행을 면하기 위한 것으로 보기 때문에 확정적인 이행이 아니라고 봅니다.

 

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서울고등법원 1998. 5. 19. 선고 97나32729(본소), 98나12227(반소) 판결【 건물명도(본소), 임차보증금반환등(반소)】

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재판경과

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서울북부지방법원 1997. 6. 18. 선고 96가합11390 판결

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서울고등법원 1998. 5. 19. 선고 97나32729(본소), 98나12227(반소) 판결

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전 문

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원고,피항소인 이◎진

(반소피고)

인천 ○○구 ○○동13의 3 동아(아) ○○동 ○○호

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소송대리인 변호사 손 평 업

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피고,항소인 박×선

(반소원고)

서울 ○○구 ○○동173의 1 벽산(아) ○○동 ○○호

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소송대리인 변호사 임 영 득

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변 론 종 결 1998. 4. 21.

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원 심 판 결 서울지방법원 북부지원 1997. 6. 18. 선고, 96가합11390 판결

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주 문 1. 원심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 금7,396,775원 및 이에 대한 1997. 7. 9.부터 1998. 5. 19.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원 을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)에게 별지목록 기재 건물 3, 4, 5층 중 별지 제1, 2, 3 각 도면 표시 각 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내의 각 여관부분 각 173.6ㅤ을 명도하라.

나. 원고(반소피고)의 나머지 청구를 기각한다.

2. 당심에서 제기된 반소청구에 기하여, 원고(반소피고)는 피고(반 소원고)에게 금7,396,775원 및 이에 대한 1997. 7. 9.부터 1998. 5. 19.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5 푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

3. 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다.

4. 소송비용은 1심, 2심 및 본소, 반소를 통하여 이를 7등분하여 그 중 1은 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고)의 각 부 담으로 한다.

5. 제1의 가 항과 제2항은 가집행할 수 있다.

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청 구 취 지 본소 : 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다.)는 원고(반소피고,

이하 원고라고 한다.)에게 주문 기재 각 여관 부분 각 173.6ㅤ(이하 이 사건 여관이라고 한다.)를 명도하라.

반소 : 원고는 피고에게 금60,652,000원 및 이에 대한 1997. 7. 8.부터 이 사건 반소장부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.(피고는 당심에 이르러 반소를 제기하였다.)

항 소 취 지 원심판결 중 피고패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고 의 청구를 기각한다.

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이 유 본소와 반소를 함께 판단한다.

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1. 본안전 항변에 관하여

가. 원고의 주장

원고는, 그가 이 사건 1심판결 선고 이후 1심판결의 가집행선고에 기하여 명도집행을 하려 하자, 피고는 원고에게 1심판결금액을 포함하여 금10,000,000원을 지급해 주면 원고의 명도청구에 응하는 것은 물론이고 원심판결에 승복하고 항소를 하지 않겠다고 약속하므로 원고도 이를 승낙하여 피고에게 합계 금10,000,000원을 지급하였음에도 피고는 위와 같은 약속에 위배하여 이 사건 항소를 제기하였고, 따라서 이 사건 항소 및 이에 기한 피고의 반소는 부적법하다고 주장한다.

나. 판단

살피건대, 갑 제27, 28호증, 갑 제29, 30호증의 각 1, 2, 갑 제33호증, 을 제13호증의 기재, 당심증인 양주천, 김주상의 각 증언, 당심의 피고에 대한 본인신문결과에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 이 사건 1심판결 선고 이후 1심판결의 가집행선고에 기하여 명도집행을 하기 위해 1997. 7. 1. 서울지방법원 북부지원 공탁공무원에게 1심판결에서 반대급부로 지급을 명한 금4,698,340원을 공탁하고, 같은 날 가집행을 위하여 같은 법원 집행관사무소에 위임수수료 등을 지급한 사실, 피고는 위와 같이 원고가 가집행절차를 밟고 있는 것을 알았으나 어차피 1심판결에 가집행이 붙은 이상 명도집행을 피할 수는 없고, 가집행을 당하는 것보다는 명도에 응하는 것이 낫겠다고 생각하여 명도에 응하기로 결정한 사실, 그리하여 피고는 1997. 7. 8. 원고에게 이 사건 여관부분을 명도하면서 원고가 위와 같이 공탁한 금원 외에 원고로부터 위 여관의 이불, 침대 등 집기에 대한 대금조로 금5,300,000원을 추가로 지급받은 사실, 피고는 다음날인 1997. 7. 9. 위와 같이 원고가 공탁한 금4,698,340원을 이의를 유보하고 출급받은 다음{원고는, 피고가 위 공탁금 출급시 이의를 유보하지 않았다고 주장하나, 을 제13호증(공탁금출급청구서)에 의하면 출급 당시 피고가 이의를 유보한 것으로 기재되어 있다.}, 같은 날 이 사건 항소를 제기한 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정에 일부 반하는 당심증인 양주천, 김주상의 각 증언은 믿지 아니하며, 달리 반증이 없다.

그러나 나아가 원고의 주장과 같이 피고가 원고로부터 금5,300,000원을 지급받고 이 사건 여관을 명도할 당시 1심판결에 승복하고 항소를 포기하기로 약속하였다는 점에 관하여는, 이에 부합하는 갑 제31호증의 10의 기재, 당심증인 양주천, 김주상의 각 증언은 믿지 아니하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.{위와 같이 피고가 원고로부터 여관의 집기대금으로 금5,300,000원을 지급받으면서 작성된 영수증(갑 제33호증)의 기재에 의하여도 피고가 원고로부터 집기대금을 수령하고 여관을 명도한다는 내용만 있을 뿐 항소를 포기한다는 내용은 없다.}

그러므로 피고가 항소를 포기하기로 약정하였음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 그 이유 없다.

{그리고 위에서 본 바와 같이 피고가 명도를 한 이후 이의를 유보하고 공탁금을 출급하였고, 즉시 이 사건 항소를 제기하여 원고의 주장을 다투고 있는 점 등에 비추어 피고의 위와 같은 명도는 1심판결에 붙은 가집행을 면하기 위하여 명도한 것이라고 볼 것이지 피고가 원고의 주장을 인정하고 자진명도한 것으로 볼 수는 없으므로 위 명도는 확정적으로 명도의 효과가 발생하는 것이 아니어서 항소심인 당심에서는 이를 참작하여 원고의 청구기각 판결을 선고하지는 아니한다.( 대법원 1994. 11. 11. 선고 94다22446 판결 등 참조) 다만 명도가 실제로 이루어진 것은 사실이므로 뒤에서 보는 바와 같이 남은 임대차보증금의 액수 등을 산정함에 있어서는 명도가 이루어진 것을 전제로 계산하기로 한다.}

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2. 본안에 관한 판단

가. 임대차계약관계

원고가 1995. 2. 28. 피고에게 이 사건 여관을 임대차보증금 150,000,000원, 월차임 3,000,000원, 임대차기간 건물명도일로부터 24개월로 정하여 임대한 사실과 피고가 1995. 3. 10. 원고로부터 위 여관을 명도받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그리고 1997. 3. 10. 위 임대차기간이 만료되었음은 역수상 명백하다.

그러므로 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위와 같은 임대차기간의 만료에 따라 이 사건 여관을 명도할 의무가 있다 할 것이다.

나. 피고의 주장과 그에 대한 판단

(1) 우선 피고는 이 사건 임대차계약 당시 원고의 조정에 의하여 원고를 통하여 전임차인이던 소외 방영식에게 이 사건 여관의 권리금으로 금 10,000,000원을 지급하도록 하였는데, 비록 그와 같이 권리금이 전임차인에게 지급되기는 하였지만 그 돈은 임대인인 원고의 조정과 책임하에 지급되었고, 권리금의 성격상 임대차만료시 임대인이 다음 임차인으로부터 권리금 상당액을 지급받아 종전 임차인에게 보전하여 주어야 할 것이므로 원고는 피고에게 위 권리금 상당액을 지급할 의무가 있고, 따라서 위 금액을 지급받기 전까지는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다고 항변하는 한편 위 권리금의 지급을 반소로 구한다.

살피건대, 피고의 주장과 같이 피고가 원고를 통하여 전임차인에게 권리금 10,000,000원을 지급하였다는 점에 관하여는, 이에 부합하는 을 제17호증의 7, 8, 10, 15, 16, 20, 을 제31호증의 1, 12, 13의 각 기재, 당심증인 한현국의 증언은 선뜻 믿기 어렵고, 을 제1호증의 기재에 의하여도 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 뿐만 아니라 가사 피고의 주장과 같이 그가 원고를 통하여 전임차인에게 권리금을 지급하였다 하더라도 권리금의 법률적 성격에 비추어 임대인인 원고가 임대차만료시 피고에게 이를 반환하기로 약정하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없는 이 사건에서는 권리금이 원고를 통하여 전임차인에게 지급되었다는 사정만으로 원고에게 그 반환의무가 있다거나, 다음 임차인으로부터 권리금 상당액을 지급받아 종전 임차인에게 보전하여 주어야 할 의무가 있다고 볼 수도 없다.

그러므로 피고의 위 항변과 이 부분 반소청구는 어느 모로 보아도 그 이유 없다.

(2) 또한 피고는, 이 사건 임대차보증금 중 연체차임 등을 공제하고 남은 금50,652,000원(피고의 반소청구취지금액에서 앞서 본 권리금을 공제한 금액)을 반환받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하는 한편 위 금액의 지급을 반소로 구한다.(피고는 반소로 위 금원의 지급을 구하면서 원심판결의 공제항목에 따라 금20,000,000원은 보증금, 금8,400,000원은 이자 상당액, 금22,252,000원은 보수관리비 등으로 각 명목을 붙이고 있으나 그것은 피고가 반환받아야 한다고 주장하는 임대차보증금을 달리 표현한 것에 불과하다.)

살피건대, 임대차계약 종료시 임차목적물의 반환의무와 임대차보증금의 반환의무는 서로 동시이행의 관계에 있고, 임대인은 보증금 중에서 연체된 차임 기타 임대차계약과 관련하여 발생한 임차인의 채무를 공제한 잔액을 반환하면 족하다고 할 것인데, 한편 이 사건에서는 피고가 원고에게 지급한 보증금의 수액 및 공제하여야 할 피고의 채무에 관하여 다툼이 있으므로 아래에서는 그 보증금의 수액과 원고가 반환하여야 할 보증금의 액수에 관하여 차례로 살펴보기로 한다.

(가) 피고가 원고에게 지급한 보증금의 수액

피고는, 그가 원고에게 이 사건 임대차보증금으로 계약 당일 금20,000,000원, 같은 해 3. 9. 금130,000,000원 합계 금150,000,000원의 약정 임대차보증금을 모두 지급하였다고 주장하고, 원고는 피고로부터 임대차보증금으로 계약금 20,000,000원, 중도금 110,000,000원 합계 금 130,000,000원만을 지급받았을 뿐이라고 다투고 있다.

그러므로 살피건대, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 원심증인 양주천의 증언에 의하면, 별지목록 기재 건물의 관리소장으로 원고의 대리인인 소외 양주천의 지시로 소외 김재문이 1995. 2. 28. 자로 금 20,000,000원, 같은 해 3. 9. 자로 금130,000,000원을 피고로부터 지급받았다는 취지의 영수증 2매(을 제2호증의 1, 2)를 작성하여 피고에게 교부한 사실은 인정된다.

그러나, 갑 제2호증, 갑 제18호증의 4 내지 19, 갑 제19호증, 갑 제31호증의 2, 4, 5, 6, 8, 9, 12(단 갑 제31호증의 5, 12의 일부 기재 중 뒤에서 믿지 아니하는 부분 제외)의 각 기재, 원심증인 양주천의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원ㅤ피고는 이 사건 임대차보증금의 지급에 관하여, 계약금 20,000,000원은 계약당일에, 중도금 110,000,000원은 1995. 3. 9.에, 잔금 20,000,000원은 같은 해 6. 30.에 각 지급하기로 약정한 사실, 피고는 원고에게, 계약당일 계약금으로 20,000,000원, 중도금으로 같은 해 3. 3. 금30,000,000원, 같은 달 6. 금30,000,000원, 같은 달 8. 금10,000,000원, 같은 달 10. 금20,000,000원, 같은 달 13. 금10,000,000원, 같은 달 14. 금5,000,000원, 같은 달 15. 금5,000,000원 합계 금110,000,000원을 지급하였고, 잔금 20,000,000원은 지급하지 아니한 사실, 위 금130,000,000원 짜리 영수증(을제2호증의 2)은 위 양주천이 1995. 3. 15. 위와 같이 마지막 중도금 5,000,000원을 지급받으면서 피고로부터, 계약금에 관한 금20,000,000원 짜리 영수증(을 제2호증의 1)을 분실하였으니 이미 지급받은 계약금 20,000,000원과 분할지급한 중도금 110,000,000원을 합하여 130,000,000원 짜리로 1매의 영수증을 작성하여 달라는 부탁을 받고 이를 승낙하여 위 김재문으로 하여금 작성하여 피고에게 교부하도록 한 것이며, 그 영수일자도 피고의 요청에 따라 이 사건 임대차계약상 중도금 지급일자에 맞추어 1995. 3. 9. 자로 기재한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 갑 제31호증의 1, 5, 7, 12 내지 14의 기재(단 갑 제31호증의 5, 12는 일부 기재), 당심증인 한현국의 증언은 믿지 아니하며, 을 제18호증의 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기에 부족하고(을 제18호증은 아직 확정되지 않은 판결일 뿐 아니라 형사사건과 민사사건에 있어서의 입증책임의 차이 등에 비추어 반드시 형사판결에 구속될 것은 아니다.), 달리 반증이 없다.

위에서 인정한 을 제2호증의 1, 2의 작성 경위에 비추어 을 제2호증의 1, 2의 기재만으로 피고의 주장대로 이 사건 임대차보증금 150,000,000원이 전액 원고에게 지급되었다고 인정할 수는 없고, 달리 위에서 믿지 아니한 증거들 이외에는 이를 인정할 증가 없다.

그러므로 피고의 보증금 전액 지급주장은 받아들이지 않고, 피고가 지급한 보증금은 130,000,000원으로 인정하기로 한다.{피고도 이 사건 원심 제1차 변론기일에서 원고에게 위 임대보증금 중 일부를 지급하지 않았다고 진술하였고, 제3차 변론기일에서 위 임대차보증금 150,000,000원 중 130,000,000원만을 지급하였다고 진술(1996. 11. 4.자 준비서면)하였다가 이를 번복하여 위 보증금 150,000,000원을 모두 지급하였다고 주장하고 한 바 있는 점, 또한 피고가 1995. 6. 30. 지급하기로 한 잔금 20,000,000원을 미리 지급할 특별한 사정도 보이지 않는 점, 이 사건 임대차계약서인 갑 제2호증의 기재에 의하면 임대차보증금이 전액 지급되면 원고가 피고에게 보증금에 관하여 전세권을 설정해 주기로 하였는데 별지목록 기재 건물에 관하여 전세권이 설정된 바 없는 점 등에 비추어 보아도 피고가 원고에게 임대차보증금 150,000,000원을 모두 지급하였다고 인정하기는 어렵다.}

(나) 원고가 반환하여야 할 임대차보증금의 수액

1) 연체차임 및 공과금(관리비, 수도 전기사용료, 오물세, 부가세) 공제

가) 갑 제2호증, 갑 제23호증의 1 내지 22의 각 기재, 원심증인 양주천의 증언에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 여관을 명도받은 날로부터 월차임 및 공과금(관리비, 수도 전기사용료, 오물세, 부가세)을 원고에게 지급하기로 약정한 사실, 피고는 원고에게, 원고가 피고로부터 지급받았다고 자인하고 있는 1995. 5월분 월차임 중 일부 금2,000,000원 및 공과금 일부 금245,000원, 같은 해 6월분 월차임 중 일부 금1,000,000원 및 공과금으로 금550,000원, 같은 해 8월 보수인건비로서 금300,000원 합계 금4,095,000원 이외에는 차임 등을 지급하지 아니하여, 별지계산서 기재와 같이 1995. 4. 부터 1997. 3. 31.까지의 월차임 및 공과금 합계 금87,999,660원을 지급하지 아니한 사실, 그리고 다음날인 1997. 4. 1.부터 이 사건 여관의 명도일인 1997. 7. 8.까지는 월차임 3,000,000원과 관리비 500,000원{별지 계산서에 의하면 피고가 지급하여야 할 관리비는 평균하여 월 금507,143원(= 1995. 4월부터 1997. 3월까지의 관리비 합계 금12,171,229 ㅤ 24개월)이라고 봄이 상당하므로 위 범위 내에서 원고가 구하는 월 금500,000원을 관리비로 인정하기로 한다.}을 합한 월 금3,500,000원의 비율에 따른 차임 및 공과금을 지급할 의무가 있다 할 것인데, 그 금액을 계산하면 금11,403,225원{= (3,500,000 * 3) + (3,500,000 * 8/31), 원 미만 버림}이 되는 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

그러므로 이 사건 임대차보증금에서 먼저 위 명도일까지의 연체 차임 등 합계 금99,402,885원(= 87,999,660 + 11,403,225)이 공제되어야 할 것이다.

그런데, 이에 대하여 피고는 다음과 같은 사유로 위와 같은 연체차임 등을 전부 공제함은 부당하다고 주장한다. 아래에서는 피고의 주장을 차례대로 살피기로 한다.

나) 피고는 첫째로, 이 사건 임대차계약상 피고가 부담하여야 할 부가세는 건물임대로 인하여 발생되는 부가가치세를 말하는 것이므로 사실과 다른 임대차계약서를 제출한 것을 이유로 추가로 원고에게 부과된 부가세 금2,872,590원은 원고가 부담하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 원고가 허위의 임대차계약서를 제출하는 바람에 추가로 부가가치세가 부과되었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 갑 제20호증의 기재와 원심증인 양주천의 증언에 의하면, 피고가 관할 세무서에 사업자등록 신청을 함에 있어, 그 신청서에 자신이 부담하여야 할 세금을 경감시킬 의도로 전세금(보증금)란에 일억원 , 월세란에 일백오십만원 으로 기재하였고, 별지 계산서상 부가세추징금은 피고의 위와 같은 허위신고로 인하여 가산된 부가가치세인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고의 위 주장은 그 이유 없다.

다) 피고는 둘째로, 원고가 이 사건 여관의 출입구 등에 오물, 폐기물을 방치하는 등 관리를 소홀히 하였으므로, 1995. 4. 1.부터 1996. 11. 30.까지의 관리비, 오물세, 부가세 합계 금3,000,000원은 원고가 부담하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 피고의 위 주장은 그 이유 없다.

라) 피고는 세째로, 그가 이 사건 여관의 도배공사비용으로 금3,300,000원을 지출하였는데, 원고가 위 금원 중 3,000,000원 상당을 1995. 5월과 6월분 월차임의 일부로 정산하여 주기로 약속하였다고 주장하므로 살피건대, 을 제8호증의 기재에 의하면, 피고가 1995. 3. 27. 위 여관의 바닥재(도배공사 포함) 비용으로 금3,300,000원을 지출한 사실은 인정되나, 나아가 원고가 위 도배공사비용 상당액을 월차임의 일부로 정산하여 주기로 약정하여다는 점에 관하여는, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 그 이유 없다.

마) 피고는 네째로, 원고가 별지목록 기재 건물 중 3층 일부 및 5층을 불법으로 용도변경하여 봉제공장 등으로 각 임대하여 주었고, 위 봉제공장 등에서 발생하는 소음으로 인하여 피고의 여관영업이 방해되었으므로, 원고는 피고에게 1996. 9. 10.부터 같은 해 12. 10.까지의 영업손실금 2,700,000원을 배상할 의무가 있고, 위 금원 상당은 위 차임과 상계되어야 한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 을 제3호증의 1 내지 5의 기재 또는 영상만으로는 원고가 위 건물의 일부를 봉제공장 등으로 임대함으로써 이 사건 여관의 영업에 방해가 되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 그 이유 없다.

바) 또한 피고는 다섯째, 원고가 이 사건 임대차계약 당시 피고에게 여관영업을 위하여 필요한 주차장을 확충하여 줄 것을 약속하였는데, 오히려 이 사건 여관의 출입을 위한 최소한의 통행로도 확보해 주지 아니한 채 위 봉제공장 등의 제품 입, 출고차량에게만 주차기회를 부여함으로써 피고가 이 사건 임대차기간 동안 약 10,800,000원의 손해를 입었으니 위 금원 상당은 위 연체차임 등과 상계되어야 한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 을 제7호증의 1 내지 5의 기재 또는 영상만으로는 원고가 피고에게 추가로 주차장시설을 확보해 줄 것을 약속하였다거나, 원고의 관리소홀로 인하여 피고의 여관영업에 방해가 되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 그 이유 없다.

2) 미지급보증금에 대한 이자 공제

피고가 원고에게 이 사건 임대차보증금의 잔금 20,000,000원을 그 지급기일인 1995. 6. 30.이 경과된 후에도 이를 지급하지 아니하고 있는 사실은 위 2의 나의 (2)의 (가) 항에서 인정한 바와 같고, 갑 제2호증의 기재, 원심증인 양주천의 증언에 의하면, 이 사건 임대차계약 당시 미지급보증금에 대하여는 피고가 월 2푼의 이자를 가산하여 지급하기로 약정한 사실(계약서 제13조), 피고도 원고로부터 잔금 20,000,000원의 지급을 요구받자 원고의 대리인인 위 양주천에게 위 금원에 대하여 월 2푼의 이자를 가산하여 지급하겠다고 약정한 사실을 각 인정할 수 있고, 반증이 없다. 그러므로 피고는 위 약정에 따라 원고에게 위 잔금 지급기일 다음날인 1995. 7. 1.부터 원고가 구하는 1997. 3. 31.까지 잔금 20,000,000원에 대하여 월 2푼의 비율에 의한 이자 합계 금8,400,000원(= 20,000,000 * 0.02 * 21개월)를 지급할 의무가 있다 할 것이고, 위 이자금 상당액도 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 할 것이다.

3) 환경개선부담금 공제주장

또한 원고는, 이 사건 여관에 대한 1995. 3.부터 1997. 3.까지 부과된 환경개선부담금 합계 금1,400,000원도 임차인이 부담하는 것이 관례이므로 보증금에서 추가로 공제되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 환경개선비용부담법 제9조 제1항 에서는 환경부장관은 유통 소비과정에서 환경오염물질의 다량 배출로 인하여 환경오염의 직접적인 원인이 되는 건물 기타 시설물의 소유자 또는 점유자와 자동차의 소유자로부터 환경개선부담금을 부과 징수한다 라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조 제1항 에서는 시설물에 대한 개선부담금의 부과대상자는 부과기준일 현재 당해 시설물을 소유하고 있는 자로 하되, 동일한 시설물을 공동 또는 분할하여 소유하고 있는 경우에는 각각 그 소유지분에 따라 개선부담금을 부담한다 라고 규정하고 있다. 그리고 위 규정들에 따르면 환경개선부담금은 이 사건 건물의 소유자인 원고가 부담하는 것이 원칙이라 할 것이고, 달리 환경개선부담금을 피고가 지급하기로 약정하였다고 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 공제주장은 받아들이지 아니한다.

4) 쓰레기 수거비용 등 공제주장

원고는, 그가 지출한 이 사건 건물의 옥상쓰레기 수거비용 금410,000원 및 추가보수공사비 800,000원도 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 주장하나, 위 비용들을 피고가 부담하기로 약정하였다거나, 위 금원들이 피고가 위 건물을 훼손하는 바람에 이에 대한 수거 또는 보수공사비로 지출된 것이라는 점에 관하여 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 위 주장도 그 이유 없다.

5) 이 사건 여관에 대한 공사대금 공제

가) 원고는, 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 여관의 하자에 대하여 피고의 비용으로 수리할 것을 약정하였는데, 원고가 이 사건 여관 보수공사비 합계 금 41,070,940원을 피고를 대신하여 지출한 바 있으므로 위 공사대금도 이 사건 보증금에서 공제되어야 한다고 주장한다.

나) 살피건대, 갑 제2, 6, 7호증, 갑 제24호증의 1 내지 3의 각 기재, 원심증인 양주천, 전춘석, 당심증인 김용만의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, ㅤ 원, 피고는 이 사건 임대차계약 당시 임차인은 소유자의 승락없이 임차건물에 대하여 구조변경이나 일체의 개조를 할 수 없고, 천재지변을 제외한 파손은 임차 당시의 원상태대로 복구하기로 한다 고 약정한 사실 ㅤ 이 사건 여관은 피고가 원고로부터 임차할 당시부터 배관 및 보일러 시설이 노후되어 있어서 누수현상이 있었고, 온수공급과 난방이 제대로 되지 않았던 사실 ㅤ 원, 피고는 1995. 5. 25. 이 사건 여관의 수리에 관하여 논의하다가, 건축업자인 위 전춘석에게 공사비용 견적서의 제출을 요구한 사실 ㅤ 위 전춘석은 같은 해. 6. 2. 원고의 요구에 따라 이 사건 여관 중 목욕탕 온냉수 노후배관교체 및 온수탱크보수(폭포수설치)비용으로 금18,347,408원, 남탕 및 여탕 천장 루바 씰링 인테리어 공사비용으로 금 4,313,000원, 화장실 내부수리 및 냉온수 노후 배관 교체공사비용으로 금13,693,940원으로 견적하여 이를 원, 피고에게 제출한 사실 ㅤ 원고는 같은 날 위 전춘식과 위 건물 중 1, 2층 목욕탕 공사 및 3, 4, 5층 여관 보수공사 도급계약을 공사대금 38,500,000원으로 하여 체결하였고, 공사대금은 원고가 지불하기로 약정한 사실 ㅤ 위 전춘석은 1995. 6. 5.부터 여관보수공사를 시작하여 1차공사로서 같은 해. 8. 20.까지 여관온수보일러를 교체하고, 여관 화장실 내부 동관 배관 및 양변기, 욕조, 세면기, 수전금구류와 악세사리 일체를 교체하였으며, 여관 바닥 타일 및 천정부분 시공하였고, 위 기간의 공사대금은 금18,818,940원인 사실 ㅤ 위 1차공사가 끝난 후에도 여관 난방용 보일러, 파이프 등에 하자가 발생하여 1995. 12. 6. 부터 1996. 4. 17.까지 파이프 누수부분 배관 수리공사, 여관난방보일러 헤드 분배관 청소 및 밸브고장수리, 여관 난방보일러 보급수 배관수리공사, 동관신설배관공사, 보일러 온수순환펌프 설치공사, 소방설비파이프 누수부분 수리공사 등을 시행하였는데, 위 기간의 공사대금은 8,300,000원인 사실 ㅤ 그런데, 피고가 관리하고 있던 지하 보일러실에 설치된 배출펌프를 작동하지 않음으로써 위 지하 보일러실이 침수되어 같은 해 9. 5. 부터 같은 달 20.까지 위 펌프 등을 교체하고, 위 보일러실 공급관 및 환수관 등을 부분 교체하였으며, 여관 난방용 보일러도 교체하는 공사를 시행하였는데, 그 공사대금은 13,952,000원인 사실 ㅤ 원고는 1996. 8. 30. 위 전춘석에게 위 공사비의 합계 금41,070,940원을 모두 지급하여 준 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

다) 판 단

ㅤ 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다고 할 것이다.( 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94 다 34708 판결 등 참조)

ㅤ 따라서, 이 사건 임대차계약서상 임차인이 임차건물에 대하여 임차당시의 원상태대로 복구한다 는 규정이 있다 하더라도 이를 가지고 임차기간 동안 발생한 하자에 대하여 그 원인 또는 귀책사유를 불문하고 모두 임차인이 그 수선의무를 부담한다고 할 수는 없고, 다만 임대차관계가 종료되면 원상태대로 복구하여야 한다는 취지로 해석하여야 할 것이다. 그러므로 이 사건 임대차기간 동안 발생한 하자에 대하여는 위 다)의 ㅤ 항에서 본 바와 같은 법리에 따라 하자의 정도나 원인 등에 의하여 그 수선의무를 부담할 자를 결정하여야 할 것이다. 그런데, 위 나)의 ㅤ ㅤ 항의 제1, 2차공사의 대상이 된 온수보일러, 파이프 등 배관시설, 소방설비 등은 이 사건 여관의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루는 것으로서 임차 당시부터 그 시설의 노후로 인한 파손의 정도가 교체를 요하는 정도였고, 그 수리비용 또한 각 금18,818,940원과 금8,300,000원의 작지 않은 금액이 소요된 점에 비추어 보면, 위 공사대금 상당은 위에서 본 바와 같은 법리에 따라 임대인인 원고가 부담하여야 할 비용이라고 할 것이고, 다만 위 나)의 ㅤ 항의 공사는 임차인인 피고의 관리 부실로 인하여 시행된 것이 분명한 이상 그로 인한 공사대금 13,952,000원은 임차인인 피고가 부담하여야 할 것이다.(원고는 위 공사대금 모두를 피고가 부담하기로 약정하였다는 취지로도 주장하나, 이에 부합하는 원심증인 양주천, 전춘식의 증언은 선뜻 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.)

ㅤ 그러므로 위 공사대금 중 금13,952,000원은 피고가 부담하여야 할 비용으로서 이 사건 보증금에서 공제되어야 할 것이므로 원고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 그 이유 있다.

라) 한편 피고는, 이 사건 여관 시설에서 누수현상이 발생되어 1995. 4. 1.부터 1996. 11. 17. 까지 사이에 약 78일동안 이를 사용하지 못하였고, 위 누수현상을 보수하는 기간인 1995. 6. 5.부터 같은 해 8. 15.까지 약 70일간 여관영업을 하지 못하였으며, 1996. 11. 13.부터 같은 달 19.까지 위 여관 파이프가 노후되어 누수현상이 발생함으로써 그 기간동안 이 사건 여관을 사용하지 못하였으므로 위 누수현상이 발생한 기간 동안의 여관숙박료 합계 금17,430,000원(16,380,000원 + 1,050,000원) 및 위 공사기간 동안의 차임 7,000,000원(70 x 1일 100,000)도 공제되어야 한다고 항변한다.

살피건대, 임대차계약에 있어서 목적물을 사용, 수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인의 목적물의 사용, 수익이 지장이 있는 경우에는 그 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다고 할 것인 바, 이 사건 여관에 피고가 임차할 당시부터 누수현상이 발생하여 위 전춘석이 1995. 6. 5.부터 1996. 9. 20.까지 사이에 3회에 걸쳐 위 여관의 온수보일러, 배관파이프, 난방보일러, 온수탱크등의 보수공사를 시행한 사실은 위에서 본 바와 같다. 그리고 을 제4호증의 3 내지 12, 을 제5호증의 3 내지 12의 기재에 의하면, 이 사건 여관에 다소의 누수현상이 있는 사실을 인정할 수 있으며, 한편 원고는 위 보수공사로 인하여 피고가 1995. 7. 한 달 동안 이 사건 여관을 사용, 수익하지 못한 사실을 자인하고 있으나, 나아가 원고가 자인하고 있는 기간을 제외한 나머지 공사기간동안에도 피고가 이 사건 여관을 전혀 사용할 수 없었다거나 위 누수로 인하여 이 사건 여관의 사용에 지장이 있었다는 점에 관하여는 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 원심증인 전춘석의 증언에 의하면, 피고는 공사기간동안 하루도 휴업한 사실이 없으며, 위 공사기간 중 원고의 주장과 같이 약 20일 정도 영업에 지장이 있었으나 그 이외의 기간은 피고의 영업장소 이외에서 진행된 사실을 인정할 수 있을 뿐이다.

그러므로 위 (나)의 1)의 가) 항에서 인정한 피고의 이 사건 연체차임과 공과금 가운데 원고가 자인하는 별지 계산서 기재와 같은 1995. 7월분 3,850,000원은 제외되어야 할 것이므로 피고의 위 주장은 위 인정범위 내에서 그 이유 있다.

6) 공탁금 공제

한편 피고가 1997. 7. 9. 원고가 공탁한 금4,698,340원을 출급받은 사실은 위 1의 나 항에서 인정한 바와 같으므로 위 공탁금도 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 할 것이다.

7) 소결론

그렇다면, 원고가 피고에게 반환하여야 할 임대차보증금은 실제 지급된 보증금130,000,000원에서 첫째 이 사건 명도일까지의 연체차임과 공과금 95,552,885원{= 99,402,885 - 3,850,000, 위 2의 나의 (2)의 (나)의 1)의 가) 항 및 2의 나의 (2)의 (나)의 5)의 라) 항}, 둘째 미지급보증금에 대한 이자 8,400,000원{위 2의 나의 (2)의 (나)의 2) 항}, 세째 피고가 부담하여야 할 공사대금 13,952,000원{위 2의 나의 (2)의 (나)의 5)의 다) 항}, 네째 피고가 출급한 공탁금 4,698,340원{위 2의 나의 (2)의 (나)의 6)의 항}을 순차로 공제한 금7,396,775원(= 130,000,000 - 95,552,885 - 8,400,000 - 13,952,000 - 4,698,340)이 된다 할 것이다.

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3. 결 론

따라서, 피고는 원고로부터 금7,396,775원 및 이에 대하여 이 사건 명도 다음날인 1997. 7. 9.부터 원고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심판결 선고일인 까지는 민법 소정의 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급받음과 동시에 이 사건 여관을 명도할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인 바, 원심판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 원심판결을 위와 같이 변경하기로 하고, 당심에서 제기된 반소에 기하여 원고는 피고에게 위 금원을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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1998.5.19.

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재 판 장 판 사 김 명 길 판 사 김 명 수 판 사 김 경 배

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건 물 목 록

서울 ○○구 ○○동466의 1

위 지 상

철근콘크리트조 평 슬래브 지붕

점포, 차고, 목욕탕, 여관, 사무실

1층 558.08ㅤ( 소매점 332.64ㅤ, 공동목욕탕 121.76ㅤ, 주차장 103.68ㅤ)

2층 558.08ㅤ( 공동목욕탕 121.76ㅤ, 사무실 436.32ㅤ)

3층 558.08ㅤ(여관 173.6ㅤ, 사무실 384.48ㅤ)

4층 558.08ㅤ(여관 173.6ㅤ, 사무실 384.48ㅤ)

5층 558.08ㅤ(여관 173.6ㅤ, 사무실 384.48ㅤ)

옥탑 64.8ㅤ

지하실 764.64ㅤ. 끝.