무권대리의 계약효력

 

                

 

                                                      

                                                        [질문]

공동명의의 임대차 계약체결 3명이 공유자 입니다.
계약당시 임대인 1인만 나와 계약체결 하였으며 위임장첨부 안되었네요, 다른 2인은 해외거주중입니다.

찜찜해서 위임장 첨부 안되면 잔금 안치르겠다하니 부동산에서 다른 1인의 위임장 첨부해준다는데 외국에서

위임장이 오는거라 시일이 걸린다네요.

잔금 후에 첨부될거라는데 이내용으로 계약무효를 임차인인 제가 주장해서 계약금을 돌려받는게 가능한지요?

부동산에서는 추인 얘기하면서 계약은 유효하다며 안된다는식인데 그런 법조항이 있나요?  

                             [베리타스 종합법률사무소 박준상 변호사님 답변]

대리권의 증명이 아직 모호한 상태라면, 무권대리의 경우에 준하여 일종의 유동적 무효상태라고 볼 수 있습

니다.

즉, 끝내 대리권을 수여받지 못할 경우에는, 무권대리의 확정으로서 해당 계약이 무효가 되는 것이지만, 반

대로 처음에는 대리권 수여가 없었다 하더라도 나중에라도 계약명의자 본인이 해당 계약을 추인할 경우에

는 확정적으로 유효가 된다는 것입니다. 

따라서 현 상황에서 질문자가 곧바로 무효를 주장할 수 있기 보다는 민법 제131조에 따라 계약명의자 본인

들에게 대리권 수여 여부 내지 추인여부를 최고하여 계약명의자 본인들이 대리권 수여한 바도 없고, 추인도

하지 못하겠다고 하거나, 최고기간 내 아무런 답을 하지 않아 추인거절로 간주될 경우, 비로소 해당 계약의

무효가 확정되어 계약 무효에 따른 계약금 반환 등을 청구할 수 있을 것입니다. 

* 제131조(상대방의 최고권) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 한 경우에 상대방은 상당한 기간

을 정하여 본인에게 그 추인여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인이 그 기간내에 확답을 발하지 아니한 때에

는 추인을 거절한 것으로 본다.