부동산 강제집행 정지중 매매가 가능한가요?

[질문] 

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​신축 아파트를 분양받았으나 입주지연으로 인하여 긴 소송끝에 승소하였으나 분양 신탁사에서 항소하였습니다.

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1심 판결후 판결문 주문대로 분양중인 아파트에 강제경매 신청과 기입등기가 되어있는 상황에 분양을 전담했던

신탁사에서 항소를 했고 강제경매는 항소심 판결일까지 정지되어있습니다.

이러한 상황에서 신탁사에서 내용증명이 왔고 그 내용인즉, 1심 판결문대로 일단 가지급을 해줄테니 기입등기를

말소해달라고 합니다.

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기입등기된 부동산이 분양계약이 이루어졌고 기입등기를 말소해주지않으면 위약금까지 물어줘야하니 저에게 손

해배상청구를 하겠다는 협박성 내용증명입니다.

질문의 핵심은
1. 강제집행 기입등기가된 부동산을 분양하는 행위에 위법성은 없는지요?
2. 항소심 판결까지 가지급금을 수령 거부하면 법적으로 문제될것이 있는지요?
신탁사 주장대로 제가 가지급을 거부하면 저에게 손해배상 청구할 법적 근거가 있는지요?

긴글 읽어주셔서 감사합니다.
전문가분들의 허심탄회한 답변 기다립니다  

                            

                                         

[박준상 변호사님 답변]

1. 경매개시결정등기가 기입된 부동산이라 하더라도 매매나 분양 등 거래 자체는 가능합니다. 거래 자체가 위법하다

거나 무효라고 볼 수는 없습니다. 일단 그러한 거래를 할 때에는 장래에(아마도 잔금 등 최종적인 정리를 하는 시점까

지) 문제의 경매개시결정등기 등 해당 부동산에 걸린 각종 제한을 다 제거하여 깨끗하게 넘겨주겠다는 식으로 약정

을 하기 마련입니다. 따라서 거래 자체는 가능하지만, 만약 상대가 그 수분양자에게 실제로는 위와 같은 거래상의 의

무를 제대로 이행할 능력이나 의사가 처음부터 제대로 없었음에도 이를 속였다든가 하여 거래를 했다면, 그러한 기망

행위로 인하여 사기가 되는 경우가 있을 수 있겠습니다.

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2. 상대 입장에서는 항소를 하여 1심 판결에 다투면서도 각종 이유(항소심에서의 승소를 꼭 장담하기 힘든 때, 보통

강제집행을 피하거나, 항소 심리 기간 동안 판결에서 명한 고율의 지연이자가 누적되는 것을 피하기 위해서)로 인하

여 가지급이나 가지급 성격의 변제공탁을 하는 경우가 종종 있습니다. 하지만, 1심에서 승소한 당사자 입장에서는 상

대가 가지급을 한다고 해서 반드시 그 가지급물을 수령해야 하는 의무가 있는 것은 아닙니다. 승소 당사자로서는 가

지급보다는 상대가 패소를 시인하고 확정적으로 지급을 하기를 바랄 수도 있고, 경우에 따라서는 수령시점을 늦추어

1심에서 명한 고율의 지연이자가 누적되기를 희망하는 경우도 있을 수 있습니다. 승소 당사자가 가지급물을 받기를

거부한다면, 상대로서는 가지급 성격의 변제공탁을 해서 소기의 목적을 달성할 수도 있습니다. 한편, 상대는 경매개

시결정등기 말소를 안해주면 자신이 수분양자 측으로부터 위약금을 물 수 있다고 그 경우 그에 관한 손해배상 청구

를 할 수 있다고 주장하는데, 상대가 경매 중인 부동산을 거래하는 조치 자체가 상당한 위험이나 부담을 스스로 안고

진행을 한 것인데다가, 아직 항소심 심리 중인 상황에서 가지급 등을 이유로 경매취소를 해야 할 의무가 발생한다고

보긴 어렵다고 여겨집니다(가지급은 어디까지나 가지급이기 때문에, 항소심 판결을 선고할 때에도 가지급을 이유로

해서 원고 청구를 변제 소멸되었다고 기각할 수 없고, 달리 원고 청구를 기각할 사유가 없다면 피고의 항소를 기각하

는 쪽으로 처리를 합니다, 그리고 이러한 판결이 확정될 때 종전의 가지급이 1심 판결에 따른 확정적 변제로 처리

됨). 따라서 다른 특별한 사정이 없다면 손해배상 의무가 생기기는 어려워 보이는데, 다만, 구체적인 사안을 검토한

뒤 내린 결론이 아니기 때문에 사안에 따라 다를 수는 있습니다.