전대동의서가 상가임대차보호법에의한 묵시적갱신 대상인지 여부

[질문]

 

안녕하세요.
a건물을 작년 10월 제가 새롭게 매매하였습니다.
기존 소유주가 임차인에게 자유롭게 전대를 할 수 있다는 전대 동의서를 작성해줘서 여러 업체들이 전대로 사업을

하고 있습니다.

당초 임차인은 2년 계약은 올해초 이미 끝났는데, 내용증명 등을 통해 상가 임대차보호법에 의해 10년 묵시적 갱신

을 주장하고 있는 상태입니다.

기존 소유주와 임차인 간 묵시적 갱신은 임대차계약에만 유효한거 아닌가요?
당초 전 소유주와 임차인간 임대차 계약서에 별도 전대에 관한 특약사항이 없는데, 이후 별도로 작성한 전대동의서

또한 묵시적 갱신의 효력이 발생하나요?
저는 기존 전대인은 보호하되, 더이상 추가 전대를 허용하고 싶지 않고 소유주가 바뀌었으니 전대차동의는 다시 작

성해야한다고 주장하는데, 임차인은 임대차계약 및 전대 동의서도 묵시적 갱신권이 있다고 주장합니다.

 

 

 

 

[박준상 변호사님 답변]

 

묵시적 갱신인 것인지 갱신요구권 행사인 것인지 구별이 먼저 필요하겠습니다. 묵시적 갱신은 서로 간에 계약 만료

전 일정 기간 내 갱신거절이나 조건변경에 대한 통지가 없었을 경우 기존 임대차와 동일한 조건으로 연장되는 것을

말합니다(다만 갱신된 임대차의 기간은 1년으로 함). 여기에는 달리 어떤 기간의 제한은 없습니다. 갱신요구권은 임

대인이 재계약/갱신을 거절하더라도, 성실히 그 간 의무 이행을 잘 해온 임차인에게 임대인의 거절의사를 깨고 일방

적으로 갱신을 시킬 수 있는 권리를 부여한 것입니다. 이것은 질문상 언급한 최장 10년의 기간 제한이 있습니다. 그

리고 갱신요구권 행사에 의하여 갱신될 경우, 임대인으로서는 대신에 법에서 정한 한도 내에서는 차임의 인상을 요구

할 수 있게 됩니다.

​

질문 내용상 임차인이 묵시적 갱신을 주장하고 있다는 것인데, 위에서 말한 묵시적 갱신이 맞다면, 계약만료 전 일정

기간 무 임대인과 임차인 서로 아무 의사를 표하지 않아 자동갱신이 된 상황으로 보입니다. 묵시적 갱신의 요건이 인

정되어 갱신 상태가 인정된다면, 종전의 계약조건이 그대로 동일하게 유지되므로(따라서 원래 임대차 계약에서의 자

유로운 전대 허용 조건도 유지), 임차인의 원 임대차 계약이 갱신됨에 따라 전차인도 임차인의 원 임대차 계약의 유지

를 원용하여 임대인에게 원 임대차 계약 기간 동안에는 계속 해당 부동산의 사용을 주장할 수 있을 것입니다.

​

원 임대차 계약서 내에 전대에 관한 내용이 없었더라도, 별도로 작성해준 전대 동의서에서 자유롭게 원 임차인의 전

대를 허용하는 취지로 기재되었다면, 이것은 원 임대차 계약 내용과 일체를 이루는 부속서류가 된 것이나 마찬가지입

니다. 종전 계약 조건대로 묵시적 갱신이 된 이상, 임대인으로서는 임차인 뿐만 아니라, 원 임대차 계약상 자유롭게

허용이 된 전차인에 대하여도 함부로 명도하라고 요구할 수는 없겠습니다.

​

기존 전대인은 보호하되, 임차인이 다시 전차인을 바꾸는 것은 허용하지 않고 싶다 하였는데, 종전 계약조건이 자유

로운 전대를 허용하는 것인 이상, 종전 조건대로 묵시적 갱신된 임대차 계약에서 전에 없던 전대의 제한을 거는 것은

어려워 보입니다. 다만 임차인이 다른 전차인을 구하더라도, 그 전차인이 임대인에 대하여 부동산 사용, 수익을 허용

받을 수 있는 것은 원 임차인의 임대차 기간 범위 내입니다. 그래서 1년의 묵시적 갱신 기간이 종료하고 더 이상 갱신

이 되지 않는다면 그 전차인이 임차인과의 전대차 계약기간이 어떠하든지 간에 임대인에 대하여는 부동산을 인도해

야 할 것입니다.

​

*다만, 그 때 가서 원 임차인이 묵시적 갱신은 안되더라도 갱신요구권 행사를 하여 강제로 다시 갱신시킬 수도 있습니다(달리 갱신요구권 배제사유가 없다면).