철거소송승소후 점유자에 지료청구

 

 

[질문] 

 

철거 소송으로 승소를 하여 집행하려는데 점유자가 있어서 철거를 못하고 퇴거소송을 해야한답니다..

 

제가 가처분을 해놓지 않아서 이런일이 발생했는데 이런 경우 점유자에게 지료청구나 손해배상청구등을 할수가 있을까요?

 

=======================

 

[답변]

 

안녕하세요, 박준상 변호사입니다.

 

토지소유자로서 토지인도소송을 제기하실 때 통상 토지인도 및 건물철거에 병합하여 건물 점유자에 대한 퇴거청구소송을 하셔야 하는데 누락하신 것 같습니다(이 부분은 점유이전금지 가처분과는 좀 다른 문제입니다, 가처분을 하셨더라도 퇴거청구 소송을 따로 제기하지 않으셨다면, 그 가처분의 항정효는 건물 철거의 집행에 대하여만 영향을 미치기 때문에 여전히 건물 내 입주자에 대하여는 퇴거가 불가능합니다).

 

따라서 퇴거청구 소송에서까지 승소하셔야(이 부분에서는 점유이전금지 가처분이 물론 필요), 토지인도 및 건물철거가 집행이 가능하게 됩니다.

 

그리고 토지에 대한 지료상당 부당이득/손해배상 청구는 원칙적으로 토지의 무단점유자인 건물 소유주에 대하여 청구해야 합니다. 퇴거청구의 대상이 되는 건물점유자는 건물을 점유하는 것에 불과하고, 판례 및 실무(비점유설)에 따라 토지를 점유하는 것으로는 보지 않습니다(즉, 건물의 점유, 사용이 필연적으로 그 건물부지의 이용을 수반한다 하더라도, 이것은 건물 점유 내용의 일부를 이루거나 건물점유의 반사적 효과에 불과한 것으로 평가됩니다). 따라서 토지의 무단점유자는 해당 건물(즉, 철거당할 운명의 건물)의 소유자에 국한되며, 퇴거 상대방인 건물 점유자는 이에 해당되지 않으므로, 귀하는 건물 점유자에게는 따로 부당이득이나 손해배상을 청구하기 어렵겠습니다.

 

아래의 판례도 그와 같은 입장입니다.

 

======================

 

대법원 1994.12.9. 선고 94다27809 판결 【부당이득금반환】
[공1995.1.15.(984),451]

--------------------------------------------------------------------------------
 
【판시사항】
가. 건물임대차계약이 종료된 이후 임차인의 계속 점유·사용으로 인한 부당이득반환채무 산정시 건물의 차임 외에 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 하는지 여부
나. 건물임대인이 건물부지에 관한 토지소유자와의 임대차계약의 종료에 따라 그 사용·수익의 권한을 잃게 된 경우, 건물임대차계약의 종료 이후 계속 건물 일부를 점유하고 있는 건물임차인의 토지소유자 또는 건물임대인에 대한 부당이득반환의무의 유무 및 범위

【판결요지】
가. 건물임차인이 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용한 기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임상당액을 부당이득으로 건물임대인에게 반환할 의무가 있는 경우, 여기서 차임상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 마땅할 것이다.
나. 건물소유자와 건물부지 토지소유자들과의 토지에 관한 임대차계약이 토지임대인측의 해지통고에 의하여 이미 종료됨으로써 건물소유자가 토지에 관한 사용·수익의 권한을 잃게 되었다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자들과의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 전체 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물부지부분에 관한 차임상당액의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물 일부를 점유하고 있는 건물임차인이 그 한도 내에서 토지소유자들에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로, 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물불법점유에 상응하는 부지부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, '가'항과 같이 건물임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하고 있는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에 있어서 건물부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 할 것이다.

 

(출처 : 대법원 1994.12.9. 선고 94다27809 판결【부당이득금반환】 [공1995.1.15.(984),451])

 

================================

 

서울고법 2002. 4. 11. 선고 2001나29553,66668 판결：상고기각 【건물등철거·소유권이전등기절차이행청구】
[하집2002-1,237]

--------------------------------------------------------------------------------
 
【판시사항】
[1]소멸한 저당권에 기하여 경매개시결정이 된 경우 경매절차와 경락허가결정의 효력(무효)
[2]경매개시 결정 이후 저당권의 피담보채무 소멸로 경락대금을 납부한 경락인의 소유권취득을 다툴 수 있는지 여부(소극)
[3]미등기 건물을 대지와 함께 양수한 자가 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 경료한 상태에서 대지의 경매로 소유자가 달라지게 된 경우, 관습법상의 법정지상권 취득 여부(소극)
[4]건물의 부지가 된 토지의 점유자(＝건물의 소유자) 및 건물의 임차인이 토지소유자에 대하여 부지 점유자로서 부당이득반환의무를 부담하는지 여부(소극)
[5]취득시효 완성에 의한 등기를 하기 전에 먼저 부동산의 소유권을 취득한 제3자에 대한 시효취득 주장 가부(소극)

【판결요지】
[1] 피담보채권의 소멸로 저당권( 가등기담보등에관한법률 제12조에 따르면 담보가등기권리자가 목적부동산에 관하여 경매신청을 한 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.)이 소멸되었는데도 이를 간과하고 경매개시결정이 되고 그 경매절차가 진행되어 경락허가결정이 확정되었다면 이는 소멸된 저당권을 바탕으로 하여 되어진 무효인 절차와 결정으로서 비록 경락인이 경락대금을 완납하였다 하더라도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없다.
[2] 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었다면, 그 후 저당권의 피담보채무가 변제 등에 의하여 소멸되었다고 하더라도 그 경매절차가 그대로 진행되어 경락인이 경락대금을 납부한 때에는 경락인의 소유권 취득을 다툴 수 없다
[3] 미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있는 상태에서 그 대지가 경매되어 소유자가 달라지게 된 경우, 미등기 건물의 양수인은 미등기 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 법정지상권이 발생할 수 없다.
[4] 사회 통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자(미등기 건물을 전전 매수하여 이를 사실상 소유ㆍ사용하는 자를 포함한다.)가 점유하는 것으로 볼 것이고, 건물의 소유자가 현실적으로 그 건물을 점유하고 있지 아니하더라도 마찬가지이므로, 건물 소유자는 토지 소유자에 대한 관계에 있어서는 건물의 전체 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물의 소유자가 건물부지 부분에 관한 차임 상당 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이고, 단지 건물을 점유하고 있는 건물 임차인은 토지소유자에 대하여 부지 점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 할 수 없다.
[5] 취득시효 완성에 의한 등기를 하기 전에 먼저 부동산의 소유권을 취득한 제3자에 대하여는 그 제3자의 소유권 취득이 당연 무효가 아닌 한 시효취득을 주장할 수 없고, 이러한 제3자의 소유권취득에는 법률의 규정에 의한 소유권 취득으로 인하여 등기를 경료하지 아니한 경우도 포함된다.

 

(출처 : 서울고법 2002. 4. 11. 선고 2001나29553,66668 판결：상고기각【건물등철거·소유권이전등기절차이행청구】 [하집2002-1,237])

 

* 따라서 토지소유자로서는 건물소유자에 대하여 토지 점유에 대한 부당이득/손해배상을 청구할 것이지, 건물임차인에게 이를 청구할 수는 없을 것입니다. 다만 건물소유자가 건물임차인에 대하여 갖는 차임 채권이나 부당이득/손해배상 채권(건물임차인이 무단으로 건물 점유하는 경우)을 채권가압류/압류하거나 채권자대위할 여지는 있습니다.