[체크 포인트]
1. 채권자가 채무자의 부동산에 대하여 임의/강제경매를 신청함에 있어 허위의 임차보증금 채권을 갖고 배당요구를 하는 가장임차인들이 항상 골칫거리입니다.
2. 이러한 가장임차인을 배당에서 배제하는 것과 관련하여, 일단은 배당표에 가장임차인이 우선권있는 배당요구권자로서 기재된 다음에, 통상 배당이의 절차-배당이의 소송에서 가장임차인임을 밝혀 배당표를 정정하는 경우가 일반적입니다.
3. 그런데 이러한 배당이의 절차를 가기에 앞서 애당초 배당표를 작성할 때 가장임차인인 것을 경매법원에 소명하여 처음의 배당표에서부터 가장임차인을 배제할 수 있는 방법은 없을지 문제됩니다.
4. 이와 관련하여 경매법원은 가장임차인 여부에 관한 실질적 심사를 할 수 없고 나중에 배당이의 소송절차에서 이를 가려야만 한다는 견해도 있으나, 법원실무제요에서는 경매법원이 실질적 심사를 통하여 당초 배당표에서부터 가장임차인을 미리 배제할 수도 있음을 긍정하고 있고, 실제 실무에서도 이를 반영하는 것으로 보입니다.
5. 그리고 이러한 배당표 작성 이전에 미리 가장임차인을 주장하여 밝히는 것은, 배당표 외에도 또 하나의 다른 중요한 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 즉, 경매절차에서 부동산의 감정평가액 등 최저매각가액에서 선순위채권을 공제하고 났을 때 더 이상 경매채권자에게 남을 것이 없다고 판단될 경우(이른바 무잉여), 경매법원은 경매채권자에게 해당 부동산을 매수할 것을 촉구한 후, 매수를 거부할 경우 경매절차를 취소할 수 있는데, 만약 선순위채권으로 올라간 것들이 가장임차인의 허위채권이라면, 억울하게 경매취소를 당할 우려가 있기 때문에, 적극적으로 허위채권 여부를 밝혀야 합니다. 실제로 경매법원도 선순위채권의 허위성 여부에 관하여 경매채권자가 의견을 개진할 수 있도록 기회를 주고 있습니다.
6. 아래 서식례는 이러한 토대 아래에서, 관련사건에서 이미 가장임차인인 사정이 밝혀진 것을 적극적으로 의견을 개진하여 배당표에서부터 가장임차인을 배제하여 달라는 취지의 의견서입니다. 실제로 이러한 의견서 제출이 있고, 그 내용에 근거가 있을 경우, 경매법원은 배당요구를 한 가장임차인 측에 대하여 그 채권을 증명할 자료를 보완할 것을 촉구(보정명령)하며, 그것이 미흡할 경우 배당표에서부터 이를 배제할 수 있습니다.
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의 견 서
사 건 2016타경**** 부동산 강제경매
채권자 ***
채무자겸 소유자 ***
위 사건에 관하여 채권자 소송대리인은 다음과 의견을 개진합니다.
다 음
1. 신청외 사기남의 배당요구에 관하여
신청외 사기남은 2016. 4. **. 이 사건 부동산 강제경매절차에서 자신의 임차(전세)보증금을 변제받을 권리가 있다고 주장하며 권리신고 및 배당요구를 하였습니다. 그러나 신청외 사기남의 배당요구는 허위채권에 기한 것으로서 부당하므로 이 사건 부동산 강제경매의 배당에서 제외되어야 마땅할 것입니다.
신청외 사기남은 2006. *. **.자 채무자를 임대인으로, 자신을 임차인으로 하는 이 사건 아파트 전세계약서를 근거로 배당요구를 하고 있는 것으로 보입니다. 그러나 본건 관련 민사소송에서 채무자와 신청외 사기남의 위 아파트 전세계약은 통정허위표시에 기한 것으로서 실제로 신청외 사기남으로부터 채무자에게 전세금이 지급되지 않았다는 점이 확인되었는바(대법원 심리불속행 기각 확정), 신청외 사기남이 이 사건 경매절차에서 배당받을 금원은 전혀 없다고 할 것입니다(관련 민사사건 항소심 판결문, 나의 사건검색 각 참조).
더욱이 신청외 사기남은 채무자의 매제(妹弟)로서 위 허위 채권을 가지고 설정한 이 사건 부동산 소유권이전가등기가 사해행위를 이유로 취소확정되었음에도 불구하고, 이 사건 부동산 경매신청사건에서도 위 허위 채권을 가지고 배당을 요구하기에 이르렀는바 이는 명백히 법원을 기망하는 행위라고 할 것입니다.
한편, 배당요구 한 채권의 실체적 존부는 집행법원에 실질적 심사권이 없으므로 심사대상이 되지 않는다는 견해도 있으나, 배당표 작성을 위해서는 배당요구채권의 내용, 성질, 법위, 순위 등을 조사하지 않을 수 없고, 또한 집행력 있는 정본 없이 배당요구 할 수 있는 채권의 경우에는 배당요구의 형식적 요건과 실체적 존부 자체가 쉽게 구분되지도 않으므로 배당표를 작성할 때까지 집행기록에 나타난 자료를 토대로 실체적 존부 및 범위를 심사할 수 있다고 할 것인바(다만 집행기록에 나타난 자료를 조사하는 것 이상의 심사나 조사를 할 필요가 없을 뿐임) 따라서 배당요구의 형식적 요건을 갖추었더라도 그 채권이 진정한 것이 아닌 것으로 판단되는 경우에는 배당에서 제외할 수도 있다고 할 것이므로 신청외 사기남의 배당요구는 위와 같은 사정에 비추어 보았을 때 배당절차에서 먼저 제외되어야 할 것입니다.(법원 실무제요 민사집행Ⅱ 배당요구편 참조)
2. 결 론
따라서 신청인 소송대리인은 귀원께서 이상의 사정을 두루 살피시어 신청외 사기남을 배당절차에서 배제하여 줄 것을 요청 드립니다.
첨 부 서 류
관련 민사소송 항소심 판결문 1통
나의 사건 검색 1통
법원 실무제요 민사집행 Ⅱ 1통
2016. 5. .
신청인의 소송대리인
변호사 박 준 상
서울**지방법원 경매*계 귀 중
