이런경우에는 계약기간(2년) 후 상가 임대차 보호법에 의해 나머지 3년을 보호받을 수 있나요

 

 

[질문] 

 

제가 2009년 9월15일 부터 2011년 9월14일까지 2년을 계약해서 운영 하고 있는데...

 

2011년 1월 주인이 바꼈습니다. 새 주인은 우리 계약기간까지는 보장 해주고 2011년 9월 14일 계약 기간 이후는 비워 달라합니다. 새 주인이 사용 할 목적이라고 하네요~~

 

이런 경우에는 상가 임대차 보호법에 의해서 나머지 3년을 보호 받을 수 있는지 아님 나가야하는지 궁금합니다. 만약 된다면 재계약시 기간은 지금 2년으로 할 수 있나요? 주인이 1년을 요구하면 2년을 계약 할 수 없는 건가요?

 

[답변] 

 

1. 상가건물 임대차 보호법이 적용된다면, 5년의 기간 범위 내에서 갱신요구권이 있습니다. 다만 갱신을 요구하더라도 법정 범위 내에서 차임의 인상 등 일부 조건 변경이 이뤄지게 됩니다. 상가건물 임대차 보호법의 적용범위는 참고로 서울의 경우 3억원 이하의 보증금으로서(보증금 외에 차임이 있는 경우, 거기에 100을 곱하여 합산합니다)

 

2. 다만 갱신요구권을 주장하더라도, 갱신거절 사유가 있는 경우, 이를 더 이상 주장할 수 없습니다. 갱신거절 사유는 다음의 법령을 참조하시기 바랍니다.

 

*참고법령(상가임대차보호법)

 

제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.