땅과 주택에 대한 명의 신탁과 명도 소송에 대한 질문입니다

 

 

[ 질 문 ] 

 

제가 과거에 처남 명의로 공장을 운영할때 처남이 친구에게 사기를 당하여 제게 허락도 없이 공장을 헐값에 판매 하는 등하여 공장은 물론 저의 집과 처가집이 파산을 한바 있읍니다...

 

그 당시에 처남 친구가 처남에게 자신과부모님이 함께 거주하던 토지와 주택(공지시가 2300)을 넘겨 준게 있어서 제가 처남에게 채무 금 일부 반환형식으로 처남의 각서 2000만원과 처남의 친구의 각서 3000만원 또한 상기 토지와 주택을 넘겨 받았읍니다...

 

그런데 시간이 흐른후 처남친구에게 토지와 주택을 비워 달라고 하니 그들은 처남에게 명의 신탁을 한것이라고 주장을 하고 도리어 명의를 반환 해달라고 합니다...

 

그레서 제가 직접 소송을 진행 하였으나...기각을 당했읍니다...

 

판결문을 함축해보면,

 

1 상기 토지의 실소유자는 피고 측의 소유 였었다..

 

2 처남의 친구는 처남에게 소유권을 이전 등기를 마쳐 주었고 피고도 이에 동의 했다.

 

3 처남은 사건 토지를 담보로 1000만원 상당을 차용하여 사업자금으로 사용했다.

 

4 그리고 질문자 본인은 수시로 사업장의 운영자금을 처남과 처남의 가족에게 송금해 주었고 위 차용금1000 만원및 그이자도 대위 변제 하는등 사업자금 중 상당 부분을 부담 했다.

 

5 질문자의 처남은 사업에 어려움을 겪다가 처분하고 그대금을 채무변제등으로 소비했다.

 

6 이에 질문자의 처남은 질문자가 운영자금에 들인 비용을 상환 하는 의미에서 질문자에게 토지를 양도 하고자 하였으나 질문자가 신용불량인 관계로 부득이 질문자의 모친에게 소유권 이전 등기를 마쳐주게된 사실이 인정 되는바 위 인정사실에 비추어 보면 이사건 토지에 관한 원고 명의의 등기는 원고와 이한규 사이의 명의신탁약정에 기한 것으로서 무효라 봄이 상당하다.

다음으로 이사건 토지상의 건물이 원고의 소유인지에 관하여 보건대 미등기인 위 건물의 경우 자신의 비용으로 이를 건축한 자가 그 소유권을 취득한다고 봄이 상당한데 원고가 위 건축물을 건축 하였음을 인정할 아무런 증거가 없다(오히려 원고가 위 건물을 건축하지 아니 하였음은 원고도 자인하고 있다.)

따라서 이 사건 토지 및 그 지상 건물이 원고의 소유임을 전제로 한 원고의 주장은 이유없다.

  

이렇게 판결이 났읍니다...

 

상대방이 주장하는것은

 

1 명의 신탁이라 주장(증명할자료 없음)

2 3000만원 짜리 각서가 강막에 의한것이라 주장(처남이 각서 제시일이 아닌 다른날에 제가 강박 했다고는 인정했음)

 

제가 가지고 있는 증거는

1피고측 가족이 토지와 주택을 조건없이 양도 한다는 양도각서

(인감,주민등록증 카피본,등기부등본)처남에게 제시 했던것

 

2처남의 친구가 작성한 3000만원 짜리 각서

 

3처남이 작성한 양도 각서

 

4처남이 작성한 2000만원 짜리 각서

 

5상기 토지로 인한 대출금 과 이자 완납증명

 

6처남이 친구를 사기로 형시고소하여 벌금형 선고 받음

 

7처남이 친구에게 채무금 잔액 청구 소송 진행중(형사소송시 판결받은 금액)

 

판결문을 보면 원래 제명의로 등기했어야 하는데 제가 어머니 명의로 등기하여 그것이 명의 신탁이라고 하는것 갔읍니다.....그 명의 신탁이 인정 되니 어머니를 원고 로 하여 소를 진행한 자체가 무효가 된 것인가요?

그렇다면 이제는 어떻게 대처해야 할까요?

 

먼저 소진행 할때도 형편이 않좋아 제가 직접 했었읍니다....

저는 서울에서 거주하고 법원은 의정부 법원이라 무척 힘들더군요....

그래서 무료 변론 할곳을 찾아 볼까도 하는데....관할 법원이 의정부 법원이니 의정부 쪽에서 무료변론 해줄분을 찾아야 하는지도 궁금하고요...

또한 상기 토지에 대출이 하나 존재 하는데 처남친구 가족이 상기 토지를 매입할때 넘겨받은 대출이 있읍니다...

그 대출금은 지금도 처남 친구와 관련이 없는 그전 소유자 명의 로 되어 있고 저의 어머니가 3년짜리

대출 보증을 해주어서 지금도 처남 친구 가족이 원금과 이자를 값아 나가고 있는데 이것을 제가 처리 안해도 문제가 안될지 궁금합니다.

나중에 그 돈을 자기네가 다 값았다고 자기네 땅이라 우길 테니까요...

 

또한 제가 상기 토지에 대한 등기를 넘겨받은 시점부터 월세를 청구 할수도 있을까요?

 

수고 스럽고 번거러우시겠지만 자세한 안내를 부탂 합니다........수고 하세요

 

[답변] 

 

1. 명의신탁이 사실이라면, 모친 입장에서는 모친 앞으로 된 소유권이전등기의 유효성을 주장할 수 없습니다. 부동산실명법상 명의신탁등기가 무효이기 때문입니다. 다만, 명의신탁이 아니라, 일종의 "제3자를 위한 계약"으로 모친께서 실질적으로 부동산을 양수한 것이라는 주장을 하여 이것이 받아들여질 경우에는 승소하실 수도 있습니다.

 

2. 다만, 판결문에 의하더라도, 귀하께서는 사업운영자금 비용 정산 차원에서 해당 부동산의 등기를 이전받기로 한 점(다만, 신용불량이어서 모친 명의로 이전)이 인정되고 있는바, 귀하께서는 이러한 권리에 터잡아 구제방법을 검토할 수 있겠습니다. 다만, 이 부분은 사건진행상황(사건번호 등) 및 구체적인 자료가 있어야 답변이 가능하겠습니다.

 

3. 무료 변론을 선뜻 하는 분을 찾기는 쉽지 않을 것이나, 착수금을 줄이고 성공보수의 비율을 높이는 방식으로 협상하는 것은 가능할 듯합니다.

 

4. 대출금의 원리금을 처남 측에서 갚아 왔다고 하는 점은 귀하 측에 불리한 자료입니다. 명의신탁 약정으로 볼 만한 근거가 충분히 될 수 있습니다. 실질적으로 소유권을 이전받으셨다면, 왜 그 채무를 처남 측에 부담하게 하였는지 그에 대한 합리적 이유 있는 설명이 필요할 것입니다. 그리고 이제 와서 원리금을 귀하 측에서 갚아 나간다고 하더라도, 이미 그 동안 처남 측에서 갚아 온 자료가 있어서 그것만 가지고 명의신탁의 점을 뒤집기는 어렵습니다.

5. 지금 현 소유 상태 등이 질문 사항만 가지고는 불분명하므로, 월세 청구 부분은 답변드리기 어렵습니다.