임대차계약에 의한 제소전화해의 효력

 

[질문] 

저는 현재 임대인의 입장 입니다

 

아파트 임대차계약을 할려고하는데요

 

계약기간을 1년 미만으로 할 당시에 제소전화해를 했을 경우

 

이것이 과연 계약기간 만료 될 시점에 효력이 있는건가요?

 

"주임법"에 의하면 임차인은 계약기간이 2년 미만으로 정했을 경우 임차인은 임대차계약기간이 2년

 

이라고 주장할 수 있는 것은 강행 규정이고 임차인에게 불리한것은 전부 무료다 라고 알고있습니다.

 

그런데 제소전화해는 모든 소송(민사상 다툼에 한하여)에 적용되는데 어떤것이 더 우선하는지??(효력이있는지?) 궁금하네요~

 

1년 미만으로 계약을 하고 제소전 화해를 했을 경우 저의 입장에서 이것으로 효력을 주장할 수 있는건가요?

 

 

자세하고 법원 판례같은것들이있으면 좀 알려주세요~

 

[답변] 

 

1. 제소 전 화해의 경우 아시다시피 확정판결과 같은 효력이 존재합니다. 그런데 제소 전 화해를 신청함에 있어서 당사자들간에 의사만으로 바로 제소 전 화해조서가 작성되는 것이 아니라, 여기에 어느 정도 법원의 심사가 개입됩니다. 이 과정에서 해당 제소 전 화해 조항이 강행규정에 위반하거나 기타 반사회질서적인 내용을 담고 있는지 확인하여 걸러내게 됩니다. 즉, 법원은 강행법규 위반(예를 들어 1회 차임연체만으로 바로 명도하게 한다는 등)의 조항에 대하여 청구취지 변경을 명할 것이고, 이에 불응하면 제소 전 화해 신청을 부적법 각하하게 됩니다.

 

2. 만약 법원에서 이러한 심사를 게을리 하여 주임법상 강행규정에도 불구하고 이에 반하여 1년 후 명도를 보장하는 제소 전 화해 조서가 만들어지게 될 경우, 이것에 의하여 강제집행을 할 수 있게 됩니다(강행규정 위반만 가지고는 준재심 사유가 되지 않습니다).

 

3. 다만, 이 경우에도 상대방은 이러한 제소 전 화해조서에 의한 강제집행에 관하여 부당한 강제집행임을 이유로 하여 강제집행정지 및 청구이의 소송을 제기할 여지가 있습니다.