계약이후 등기전 발생된 가압류에 관하여

 

 

[질문]

부동산 소재지 경상북도 성주
-권리관계(소유자,저당권 등) 현 소유자 : 장 xx

저희 아버님이 2013년 10월에 임야로 되어있는 땅을 구입하기로 하시면서 소유자(대리인: 장XX 의 아버지)가 지목을 대지로 변경하고 그땅에 주택을 지어 준공검사를 완료하고 저희에게 넘겨주기로 했으며 그에 대한 제반사항을 처리해주기로하고 계약을 하였습니다.  당시에 그 땅에는 양XX 명의의 4500만원의 근저당이 설정되어 있었고 또한 같은 명의의 지상권계약이 존재하였습니다. 문제는 2014년에 이미 준공검사도 완료되고 소유권도 넘어왔어야 하나 대지지목 변경이 너무 오래 걸려 올해 3월초에 간신히 변경이 되었고 준공검사도 역시 3월에나 완료되었습니다. 저희는 일단 건물에 대해 등기를 올해 3월 27일자로 완료한 상태입니다. 그런데 저희가 계약한 시점의 근저당 이외에 대지로 지목 변경되는 순간 부터 각 5000만원과 3억원의 가압류가 들어왔습니다. 5000만원은 3월 중순경이고 3억원은 3월 말 경에 들어왔습니다. (3억원은 저희 건물등기보다 늦게 들어온 상태입니다.) 또한 근저당권자와 3억원의 가압류권자는 동일인물이더군요.

이상이 현재의 상황이며 저희는 아직 대략 6천만원 정도의 잔금이 남아있는 상태입니다. 건축을 할때 지상권자에게 동의를 받아 건물을 완공하였으며 이제 땅의 소유권을 이전하려고 하는 중입니다. 일단 남은 잔금을 확정하여 소유자에게 가압류를 해제하면 잔금을 지급한다고 하고 먼저 소유권을 넘겨달라고 하는 중입니다. 잔금에서 일부는 가압류가 해제되면 근저당을 해제하는데 사용하구요.

그런데 근저당이 설정되어있고 가압류가 남아있는 상태에서 소유권을 이전하여도 상관이 없는 건가요?

저희가 근저당은 인수할수 있는 잔금이 남아있으므로 상관이 없을듯한데 가압류는 문제가 좀 있어 보여서요. 아무리 현 소유자 장XX(대리인 장XX의 아버지)에게 가압류를 해제하는 조건의 확인서를 받더라도 문제가 생길 여지는 없는 지 여쭤 봅니다.

또한 만약에 가압류가 해제되지 않는다면 저희가 어떤 조치를 취해야 하는것인지도 여쭤 볼게요.

민형사상의 고소까지도 모두 고려하고 있습니다. 꼭 답변 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

[답변]

가처분의 경우에는 그 피보전권리의 존재가 확정될 경우, 가처분 등기 이후에 경료된 등기들이 모두 말소될 위험이 있으나 이와 달리 가압류의 경우라면, 추후 그 피보전권리가 있음이 확정되더라도 가압류청구채권액의 부담을 안는 것에 불과할 뿐 가압류 등기 후에 경료된 등기가 당연히 말소되는 것은 아닙니다.

즉, 가압류의 피보전권리가 확정되어 가압류가 본압류로 전이되더라도, 이는 그 청구채권액에 따른 강제경매가 실행되는 것에 불과하여, 해당 채권액을 변제하고 강제경매를 취소시키면, 가압류 이후에 경료한 소유권이전등기를 지키는 데에는 이상이 없습니다. 

매도인에 대하여는 가압류를 해제시킬 것을 조건으로 하는 확약서를 받는 것도 좋지만, 가장 좋은 것은 가압류 채권액만큼의 금액을 매매대금에서 공제받거나, 가압류 채권액의 변제를 위한 별도의 담보를 제공받는 것입니다. 

가압류가 끝내 말소되지 않고, 그 피보전권리도 확정되어 부동산강제경매가 들어올 경우에는 결국 매수자인 질문자 측에서 이를 대위변제하고 경매를 취소시킨 뒤 그 금액을 변제할 것을 채무자에게 요구할 수밖에 없습니다. 

한편, 가압류의 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 매도인이 이중매매나 이중저당의 경우처럼 임의로 배임적인 등기경료를 한 것이 아니라, 매도인에 대하여 채권을 주장하는 제3자가 일방적으로 신청한 것일 것으로 보이므로, 매도인에 대하여 형사고소를 하기는 어려워 보입니다. 

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