매매예약가등기 상태에서의 임차권 등기명령의 효력에 대해서, 내공50

 

 

[질문]

서울 은평구 응암동 소재 도시형 생활 주택에 2,500만원에 10만 원의 반전세로 6개월 계약을 했습니다.

후회하고 있습니다만, 단기간입주란 생각에 확정일자, 주소지 이전 등의 조치를 취하지 않았습니다.

계약기간 만료(15. 2. 21) 이전 집주인이 보증금 환불에 문제가 없다고 지속적으로 이야기했습니다만,

퇴실 바로 직전에 급한 일이 생겨 줄 수 없다는 태도를 보이며, 3월 31일까지 변제해 주기로 하며, 지불각서와 흔히 문방구 어음이라 불리는 것을 써주었습니다. 그 때까지만 해도 잘 몰라서, 공증을 받지는 못했습니다.

혹시나 해서 3월 초에 주소지 이전을 해놓았습니다.

계속 관련 이야기를 한 상대방은 집주인의 남편이며, 실질적으로 부부관계에 있는 것은 분명합니다.

그런데, 3월 31일이 되자, 언제까지 변제해주겠다는 약속조차 해줄 수 없다며, 태도를 바꾸었습니다.

그래서 4. 1일에 계약서에 확정일자를 받고 법무사를 통해  지급명령신청과 임차권등기명령신청을 해 두었습니다.

그런데, 문제는 매매예약가등기가 14. 11월 경에 설정이 되어 있는데요,,,

드리고 싶은 질문은.... 1. 가등기 설정이 제가 신청한 임차권등기나 지급명령신청에 앞서 대항력을 가지는가 하는 부분, 2. 만약에 그 가등기가 실제 소유권이전으로 진행될 경우, 향후 제가 취할 수 있는 조치가 어떠한 것들이 있는가 하는 부분입니다.

집주인이 부동산경공매업을 하는 사람이라 여러 가지로 해당 분야에 대한 지식이 많이 있는 것 같습니다. 계속 말을 바꿔서 신뢰하기 어려운 부분이 많지만, 실질적으로 현금은 없을지 몰라도 현재 보유하고 있는 자산은 상당히 여러 건이 있는 것으로 파악이 됩니다만...

정말 후회스럽고 그런 부분이 많지만, 중요한 것은 지금 이 시점에서, 어떻게 돈을 받아낼 수 있느냐 하는 부분인 것 같습니다. 

제발 좀 도와주시기 바랍니다.

[답변]

임차권등기명령이 인용될 경우, 그 대항력의 기준시점이 되는 것은 질문자가 전입신고를 마친 2015. 3.경의 날짜가 될 것입니다. 반면에 가등기는 그 이전시점인 2014. 11.경 경료되었는바, 질문자의 대항력 취득 이전에 경료된 가등기로서, 질문자는 위 가등기에 대항할 수 없습니다.

따라서 가등기권자가 만약에 본등기를 경료하게 될 경우에는 질문자의 임차권등기는 후순위 등기로서 직권말소될 것입니다.

다만, 가등기가 통정허위표시일 경우에는 이를 이유로 한 가등기 말소등기 소송을 청구하여 가등기를 제거할 수 있고, 아니면 진정한 가등기일 경우 만약 임대인이 가등기권리자에 대하여 매매대금 청구권을 가지는 것을 가정하여 해당 채권에 채권가압류를 할 수도 있을 것입니다. 

그 외에 임대인이 가등기에 기하여 본등기를 경료한 것을 두고, 임차보증금 채무에 관한 채무자인 임대인이 자신의 유일한 재산인 부동산을 양도하여 이를 소비 또는 은닉하기 쉬운 금전으로 바꾸어버린(만약 무상 이전이라면 더욱 문제됨) 것을 두고 사해행위라 주장하여 사해행위 취소 소송을 제기할 여지도 있습니다. 

그리고 임대인의 다른 자산의 유무도 고려하여 그에 대한 가압류가 필요할 수 있겠습니다.

그 외 문의는 아래 네임카드에 적힌 블로그를 참조하세요.

감사합니다.