명도 소송을 한다는 송장을 받았습니다

 

[질문] 

 

명도 소송을 한다는 송장을 받았습니다

저는 한 상가의 2년 (2010년 8월 끝)으로 계약은 끝났습니다

3장의 내용증명을 받고 송장을 받았는데요..

 

질문

1 . 건물주가 새 건물주에게 건물을 파는 조건이 상가 비워달랍니다

그러므로 나가달라는 조건인데 권리금, 이사비용 아무것도 제시한건 없고

막무가내로 건물 비워달랍니다(당연히 계약이 끝났는데도 월세 올려달라는 말도 없었습니다)

제가 있는 곳은 토지허가지역이라 집주인 즉, 새 건물주가 사업자가 되야 허가가 된다고 들었습니다

 

2 . 상가 임대차 보호법에 (금액이 커서) 받지 못합니다

 

3 . 월세를 한번도 밀린적도 없고 임대차 계약법인가..이것에도 제가 걸리는게 없습니다

 

4. 단지 상가 임대차 보호법에 받지 못한다고 명도소송을 한다는 송장이 날라 왔는데

저는 상가 임대차 보호법 못받으면 권리금(1억이상)이라는 금액을 지불하고 임대해

한푼도 못받고 나가야 하는 건지 알고 싶네요..

 

고수님들 부탁드립니다

 

[답변] 

 

1. 기본적으로 상가임대차보호법이 적용되지 않는다면, 민법상 임대차에 관한 규정이 적용될 수밖에 없습니다. 따로 전세권 설정 등기를 하지 않은 이상, 변경된 임대인에 대하여는 임차권을 주장하실 수 없겠습니다.

 

2. 계약기간이 끝나고도 상당 기간 서로 계약종료나 조견변경 등에 관하여 아무 이야기가 없었다면, 민법상 묵시적 갱신이 적용되기는 하나, 이것도 당사자 일방이 어느 때에나 자유롭게 해지 통보가 가능하고, 더 나아가 바뀐 임대인에게는 주장이 불가능합니다.

 

3. 권리금의 경우, 통상 신규 임차인으로부터 회수하셔야 하는데, 권리금 보장에 대한 특약이 없는 한, 전 임대인이나 바뀐 임대인 어느 쪽에도 권리금 반환 청구가 불가합니다.

 

4. 다만, 귀하 측에서 영업을 하시면서 해당 건물의 객관적 가치를 증대시킴으로써 유익비 상환청구권이 발생할 경우, 여기에 기초하여 유치권을 행사함으로써 지금 변경된 임대인으로부터 제기된 명도 소송에 대항할 수 있습니다. 그런데 유익비의 경우 단순히 귀하 측의 영업을 위하여 부속시킨 물건이나 인테리어 등에 대하여는 건물 자체의 객관적 가치를 증대시킨 것이 아니라 귀하의 주관적 영업 이익을 위한 것이라 보아 유익비 상환청구권이 부정되기 쉽습니다(다만, 계속하여 해당 건물이 귀하의 영업 종류의 목적으로 사용되어 오고, 신규 임대인도 같은 용도의 영업을 시행할 예정이면 이야기가 달라집니다). 또한 종전 임대인과의 계약에서 유익비 청구권의 포기 특약을 한 경우(통상 계약서에 그에 관한 문구가 들어가기 쉽습니다)에는 유익비 상환청구권이 성립되지 않습니다.

 

5. 해당 계약서 내용을 확인하면 보다 정확한 답변이 가능할 것으로 보입니다. 또한 현재 소송에서 재판부에 귀하의 어려운 처지를 잘 호소할 경우, 재판부 중재 하에 조정이 이뤄져 일정 기간 임대차 존속을 보장받을 가능성도 없지는 않습니다.