만기지난 전세 명도소송관련문의입니다.

 

 

[질문]

1.전세준 아파트가 5월말에 만기

2. 2월초에 매매의사를 전세입자에게 문의한후 매매의사문의 매매의사없다고 답변통화 

3. 4월초에 매매의사 없으시니 협조부탁한다고 메세지 넣음  

4.4월중순쯤 새로운 매매계약 체결

5.매매계약시 세입자와 통화가 안되어서 매매계약서 날짜 지정후 매매계약을 하고 두달여의 기한을 두고 체결했으며 몇시간뒤 세입자와 통화가 되었다고 부동산에서 문자옴 

전세금의 10프로 계약금 사용하라고입금 (세입자가 계좌번호 알려줌)

5. 보름정도후 정해진 매매날짜에 이사못한다고 통보해옴-마음에드는집이 매매날짜보다 보름정도 

  후에 입주라함 

6.안된다고 날짜에 맞춰 이사가라고 문자통보

7.부동산에서 집주인이 보관비용일부 부담했으면 좋겠다하여 통화후 그러겠다함

8. 기거비용도 요구 

9. 좋게 마무리하려고 보관비용 앞세 저희가 제시한것보다  배로 보조해주겠다고했음

10. 다음날 이사두번해야한다고 들어갈이사비용도 요구 (집주인이준다는돈이외 부동산에서 책임지라고 

    저한테 말하라고함)

11. 내용증명 발송 (만기날짜 종료후부터 새로운 매매날짜까지 이사나가지 않을시 소송건다고함)

세입자의 말은 매매계약시 세입자의 동의 없이 매매날짜를 잡은 부동산과 자신에게 통보를 안한 집주인인저희 책임이라고 하더군요 

전화를 했는데 받지 않았고 매매후 부동산에 세입자신경써서 꼭 말씀드리고 계좌번호 달라고해서 

저흰 진행한 매매계약이구요 

내용증명보내고 만약 만기날짜에서 새로운 매매계약 날짜에 나가지 않을경우 소송까지 갈 생각입니다.

저희는 새로운매매계약금 배보상을 해야하고요 

그쪽과의 통화중에 그분남편이 명도소송해서 저희 골탕먹이자고 6개월 질질 끌라고했다고 저에게 말했구요 

물론 만기후 이사라 돈은 보조안해줘도 되는거였어요 

세입자 입장에서 위로도해드리고 좋게 해결하자고 회유도 했지만 이제 안된다는걸알았습니다.

소송을 한다면 저희쪽에서 준비할게 무엇인지 언제부터 진행해야 하는지 궁금합니다.

위 내용으로 보았을때 저희쪽에서 잘못한게 있는지도 궁금해요 

 

[답변]

1. 임차인이 임차인의 동의 없이 임대인이 매매날짜를 잡고 통보를 안 한 것이 임대인의 잘못이라고 주장한다 하는데, 이는 전혀 법률적 근거가 없는 주장입니다. 임차인은 계약 만료시점에 달리 계약이 갱신되거나 하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 임차목적물을 명도해주어야 할 의무가 있기 때문입니다.

2. 상대방이 계속 명도를 지연할 경우, 자칫 질문자가 체결한 매매계약에서 위약금을 떼이는 손해가 발생할 수 있는데, 이러한 손해에 대하여 임차인에게 그 배상책임을 물을 수 있기 위해서는 1) 임차인의 명도지연에 따라 부동산 매수인에게 부동산의 점유 이전을 제 때 하지 못하여 계약위반에 따라 위약금 손해를 입을 수 있는 구체적 사정을 임차인에게 미리 고지해야 하고(특별손해의 일종이라 임차인에게 그에 관한 인식가능성이 있어야 책임을 물을 수 있음), 2) 임차인의 명도지연을 성립시키기 위하여 임차인의 동시이행항변권을 소멸시키는 조치(전세금의 반환에 관한 이행 또는 이행의 제공)를 취해야 합니다-이를 취하지 않을 경우 자칫 임차인 측에서 전세금을 반환받지 못하여 동시이행항변권에 기하여 명도를 못한 것이라는 항변을 받을 수 있음.

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