[부동산] 1필의 토지의 일부에 대한 시효취득을 이유로 소유권이전등기를 구하는 일련의 과정 정리

 

ⓒ 베리타스 종합법률사무소

박준상 대표변호사

1. 보전처분(처분금지 가처분)

본안소송인 소유권이전등기 청구소송을 제기하기에 앞서, 그 사이에 피고가 해당 부동산을 제3자에게 처분하면 구제받기 어려우므로(취득시효 완성을 이유로 한 이전등기 청구권은 채권적 청구권에 불과하여 제3취득자에게 대항 못함), 미리 가처분을 해둘 필요가 있음.

1필의 토지의 일부에 대한 처분금지 가처분의 경우, 해당 토지가 바로 분할될 수 있다는 등의 특별한 사정이 없다면, 전체 토지에 대하여 가처분을 하는 방식으로 이뤄지게 됨.

2. 본안소송(이전등기 청구소송)

취득시효 완성에 관한 요건사실을 주장, 입증을 잘 하여 승소하는 것이 관건임.

이 과정에서 측량감정(점유부분의 특정), 증인신문(점유계속 상황의 입증 등), 점유권원(자주점유인지를 판단하는 데 기준이 됨)의 분석 등 심리를 하게 됨.

승소 확정이 되어야(상대의 상소 포기 또는 3심까지 완료) 비로소 이전등기 절차가 현실적으로 가능해짐에 유의.

한편, 종국적으로 이전등기를 받으려면 결국 토지분할을 해야 하게 되는데, 만약 토지분할에 있어 허가 등 제한이 있는 경우(농지, 개발제한구역 등)라면, 단순히 이전등기 판결만 갖고 바로 분할허가를 대체할 수 없다는 것이 최근의 실무 입장이므로, 유의해야 함. 즉, 따로 판결 후 토지분할허가 등을 얻거나, 아니면 소송과정에서 토지분할요건에 관한 실질적 변론, 심리가 이뤄지게끔 해야 함.

3. 토지의 분할허가 획득 등

확정된 승소판결, 확정증명원, 분할측량성과도(소송 중에 측량감정을 했다 하더라도 다시 대한지적공사에서 분할측량 후 성과도를 받아야 함에 유의, 다만 이 경우 비용은 중복해서 내지 않음: 단, 소송 중 감정시점과 판결 확정 후 측량 사이에 시간적 간격이 있어 그 사이 감정료의 인상 등 차액이 발생하면 차액 부분만 부담) 등을 지참하여, 관할 구청 허가민원과에서 토지 분할 허가 대상인지 확인하고, 개발행위허가 신청을 함.

보통 농지 소규모 분할의 경우 제한이 있는데, 취득시효 완성의 경우 점유자가 자신의 토지 경계를 넘어서 인근 토지까지 점유하는 경우가 많으므로, 시효취득이 완성된 토지 부분을 점유자의 기존 소유 토지와 합병하는 것을 조건으로 하여 분할 허가를 얻는 것도 한 방법임. (다만, 이 경우 합병하는 양 토지가 갑구, 을구 상의 기재내용이 동일해야 합병이 가능함: 예컨대, 갑 토지에 지상권이 설정되어 있고, 을 토지에는 그렇지 않다면 을구란의 상이점으로 인하여 합병 불가)

허가민원과에서 개발행위허가를 받게 되면, 이를 기초로 지적과에서 토지 이동신청을 하여 토지에 대한 분할 신청(합병조건부 분할 신청이라면 합병신청도 미리 같이 하면 좋음)을 함. 이 때 분할 대상 토지에 제한물권(지상권, 저당권 등)이 있다면 분할전 토지와 분할 후 토지에 모두 해당 제한물권이 이기됨에 유의해야 함. 예컨대, 취득시효의 대상이 되었던 1필의 토지 중 일부와 관련하여, 1필 토지에 기존 저당권이 설정되어 있으면, 분할된 취득시효 대상 토지에도 저당권이 같이 따라오게 되므로, 이에 대한 제거의 문제가 남음.

토지 분할 신청이 마무리되면, 토지대장에서 먼저 토지분할이 일어나고, 그 다음에 구청에서 촉탁하여 분필등기가 직권으로 이뤄짐. 그리고 기존에 1필 토지 전체에 하였던 가처분 등기는 분할전 토지와 분할후 토지에 각각 이기가 됨.

4. 소유권이전등기

위와 같이 토지 분필등기까지 마무리되면, 분할된 토지에 대하여 확정판결정본, 확정증명, 분할 전 토지의 지적도 등을 첨부하여 이전등기 신청을 하게 됨. 취득시효의 특성상 취득시효 완성시점이 오래되어 5년을 경과하였다면, 과세시효의 만료로 인하여 취득세가 면제될 수도 있음.

소유권 이전을 마치면, 분할된 토지에 대하여 이기되었던 가처분 등기는 목적 달성을 이유로 직권말소되나, 분할 전 나머지 토지에 관하여 이기되었던 가처분 등기는 실무상 바로 직권말소하지는 않고 있음(그 타당성 여부는 의문이 있음). 이 경우 가처분에 대한 집행해제 신청을 통하여 말소시킬 수 있을 것임.  

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박준상 대표변호사