상가임대차 계약 만료전 임차인이 계약파기

 

[질문]

 

처음 계약후도 3기분 임대료 경과후 경기가 안좋다고 힘들다고 말해서 임대료도 20% 감해주기까지

 

했는데 이제와서 이렇게 막무가네로 들이대니 정말 법밖에 믿을게 없더라구요. 더군다나 전대금지란 항목까지 명

 

시해서 임차인이 다른 임차인에게 임대주는것을 금지 하였는데 여태껏 전대를 해서 임대차익을 먹는식으로 있었

 

더군요. 이제와선 저희더러 다른 제2의 임차인을 구해달라 그러면 서로 좋을것아니냐? 라는 식으로 말해서 그나

 

마 얼굴 붉히고 안좋게 끝나기보단 서로 합의해서 해결하는게 좋을것 같아서 울며겨자먹기식으로 제2임차인을

 

구해보려고 했지만 제1임차인이 워낙 조건이 까다롭게 제시를 하니 들어올사람이 없답니다. 도저히 이렇게 해선

 

안될껏 같아 알아봅니다.

 

 

1. 임차인은 아직 계약이 남아있음에도 불구하고 실질적으로 계약파기를 하였습니다.

 

2. 현재 가게문은 닫혀있고 집기등은 모두 가지고 나갔네요.

 

3. 계약서류는 다행히 변호사 사무실서 공증을 받아놨고 분명 2년안에  계약 파기시엔 보증금을 반환이 없다는

 

   내용과 둘중,누구라도 도중 계약을 파기시엔 파기한쪽이 위약금을  물게끔 계약서에 명시 하였습니다.

  

   전대시 계약위반이라는 항목도 있고요

 

4. 현재 임대료 1기분 밀렸구요 보증금으로 4개월까지 변재가능하지만 아직 계약이 7개월 남았는데 그후도 분명

 

    임대료 지급을 하지 않을것 같습니다. 아버지가 장애인이셔서 운영을 직접못해서 저희 가족모두가 그걸로 먹

   

    고 사는데 정말 피같은 돈입니다. 운영할 사람도 없구요.  당장 임대인을 다시 구하려면 시간도 많이 소요될것

 

    같고요. 경기도 침체되어서 가게를 들어올사람도 없을것 같습니다.

  

원만한 해결을 위해 처음엔 서로 의견조율을 시도하고 부탁아닌 부탁도 들어주려고 노력했지만  임차인이 법인이

 

라 그런지  법대로 하라 이런식으로 말하고 약간의 협박도 있네요. 어떻게 해야 하나요? 좀 도와주세요.

 

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[답변]

 

안녕하세요, 박준상 변호사입니다. 다음 답변을 참조하시기 바랍니다.

 

1. 먼저, 상대방의 의무불이행을 이유로 임대차 계약을 해지하실 것이라면, 현재 해지권이 적법/유효하게 발생한 상태인지 확인이 필요합니다. 차임 연체의 경우 2기분 이상이 되어야 해지권이 발생할 것이고, 전대차 금지 위반의 경우 계약서상 그 위반으로 바로 해지권이 발생한다고 규정하지 않았다면, 상대방에게 먼저 전대차 관계 해소를 촉구한 후 그것이 상당기간 이행되지 않을 때 비로소 해지권이 발생하게 됩니다.

 

2. 한편, 전차인의 경우 귀하의 동의를 받지 않은 전차인이기 때문에 귀하에게 대항할 수 없습니다. 따라서 귀하는 전차인에게 해당 건물에서의 명도를 구할 수 있습니다.

 

3. 상대방의 계약 위반에 따른 파기시 보증금 전액 귀속 및 위약금 지급은 일종의 손해배상액 예정으로 보입니다. 보증금 몰취 및 위약금 지급의 조건으로 계약의 파기가 전제된 것이라면, 귀하께서는 위 1.항에서 상술하였듯이 해지권 발생 여부를 확인하여 적법하게 계약을 해지한 후 보증금 몰취 및 위약금 청구가 가능하겠습니다. 다만, 계약 위반을 이유로 보증금 전액을 몰취하는 조항의 경우, 만약 해당 임대차 계약서가 다수의 임차인을 상대로 귀하 측에서 일방적으로 사전에 준비한 것으로 약관에 해당될 경우, 약관규제법에 따라 무효가 될 여지가 있습니다. 또한 이러한 부분 외에도 손해배상액 예정액이 과다한 경우 법원의 재량에 의하여 감액이 가능할 수 있으므로, 귀하 측에서는 당초 의도한 그대로 보증금 몰취 및 위약금 취득을 하지 못할 수도 있습니다.

 

4. 이상은 질의사항에 드러난 사실관계만을 기준으로 한 답변으로서, 계약서 내용 및 구체적인 사항 검토에 따라 변동될 수 있음을 알려드립니다.