[상담사례] *임대차에서 소음, 진동, 누수 등으로 인하여 임차목적을 달성할 수 없을 때 임대차 해지가 가능한가요?*

 

 

[상담사례] *임대차에서 소음, 진동, 누수 등으로 인하여 임차목적을 달성할 수

없을 때 임대차 해지가 가능한가요?*

질문

저는 독서실을 경영하기 위해 임대인으로부터 건물 중 4층을 임차하였습니다. 그런데 임대인은 저와 임대차 계약을 체결한 직후 5층을 헬스클럽을 운영하려는 갑에게 임대하였습니다.   갑은 방음시설 등을 제대로 설치하지 않은 채 헬스클럽을 운영했고, 저는 임대인과 갑에게 방음시설 설치를 계속 요구하였으나, 이들은 아무런 조치를 취하지 않아 소음과 진동이 계속되었습니다. 그리고 저의 4층의 천장과 벽면에는 누수까지 되어, 임대인에게 방수공사를 요구했는데, 임대인은 마지못해 방수공사를 해주기는 했지만, 누수가 계속되었습니다. 끝으로 임대인은 점입가경으로 지하층을 을에게 임대하여 을은 지하에 여자접대부가 들락거리는 술집을 운영하고 있습니다.    그래서 현재 저는 사실상 이러한 소음 등 문제와 지하의 퇴폐주점의 분위기로 인해 독서실 회원들 중 많은 사람들이 퇴실하고 신규가입도 안되어 경영이 매우 어려운 실정입니다.   계약기간이 아직 많이 남아 있음에도 해지 내용증명을 보냈는데, 이게 효력이 있는가요?

답변*

적법한 해지로서 효력이 있습니다. 사안에서 임대인은 임대인으로서 임대차계약의 존속 중 임차목적물을 임차목적에 맞게 사용, 수익함에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있음에도 불구하고 이 사건 점포에 대한 소음과 진동 및 누수 등을 방지하기 위한 조치를 제대로 취하지 아니하고 방치하여 위 의무를 이행하지 아니하였으므로, 위 해지 내용증명이 도달한 날 임대차가 해지되어 종료되었고, 임대인은 질문자에게 임차보증금을 반환해야 합니다.   질문자는 독서실을 경영하기 위하여 이 사건 점포를 임차하였고, 임대인 역시 이를 잘 알고 있었으므로 임대인으로서는 귀하가 임차목적에 따라 이 사건 점포를 독서실로 사용하는데 방해가 되지 않도록 협력하여야 할 의무를 부담합니다.   독서실은 그 특성상 주고객이 학생이고, 다른 장소에 비하여 학습에 지장이 없도록 정숙한 상태가 유지되어야 할 것인데, 임대인은 자기가 직접 소음, 진동 등을 발생시킨 것은 아니라 하더라도, 소음, 진동을 발생시킨 갑의 행위를 방치하였고, 지하층을 을에 임대하여 을이 독서실과 서로 양립하기 곤란한 퇴폐주점 영업을 하게까지 하였는바, 임대인으로서 임차목적물을 임차목적에 맞게 사용, 수익함에 필요한 상태로 제공할 의무를 위반하였다 할 것이고, 이에 대한 질문자의 해지권 행사는 적법합니다 (서울지법 1999.6.9. 선고 98가합95577, 106422 판결(확정)도 같은 입장입니다).

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