[서식례] 임대인의 부당한 명도요구에 대한 반박내용증명 작성례

 

 

반 박 내 용 증 명

   

   

사 건 전세계약 해제통보 건

수 신 인 ■■■(＊＊＊＊＊＊-＊＊＊＊＊＊＊)

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발 신 인 박준상 변호사(■■■ 대리인)

서울 서초구 서초동 1554-13 블리스빌딩 4층 베리타스 종합법률사무소

TEL: 02-598-1700, FAX: 02-598-1702

   

   

귀하의 번영을 기원합니다. 발신인은 ꡸꡸꡸씨로부터 본건 반박 내용증명의 발송 사무에 관한 위임을 받은 박준상 변호사입니다. 위 사건에 관하여 발신인은 수신인에게 다음과 같은 반박 내용증명을 발송합니다.

   

다 음

   

1. 귀하의 2010. 2. 22.자 내용증명의 요지

가. 귀하는 ①귀하와 ꡸꡸꡸ 간에 2008. 9. 6. 체결된 본건 전세계약의 전세금 6,000만원 중 잔금 500만원이 2008. 12. 26.까지 귀하의 농협계좌에 입금되기로 되어 있었는데, ꡸꡸꡸이 본건 전세계약 만료시점(2010. 9. 5.)까지 이를 지급하지 않은 점, ②귀하와 ꡸꡸꡸은 본건 전세계약 체결 당시 공인중개사의 입회하에 계약기간 1년 도과시 전세금을 1,000만원 증액하자고 구두로 합의하였는데, ꡸꡸꡸이 본건 전세계약 만료시점까지 이를 증액․지급하지 않은 점, ③이러한 ꡸꡸꡸의 계약 위반의 점이 계약해제 사유가 된다는 점 등을 주장하면서, ꡸꡸꡸에게 2011. 3. 31. 시한으로 본건 주택의 명도를 구하고 있습니다.

   

나. 그러나 이와 같이 귀하가 종전 내용증명에 기재한 사실관계 및 그에 대한 법적 평가는, 후술하는 이유에서 전혀 타당하지 않다 할 것입니다.

   

2. 전세금 잔금 500만원에 관하여(묵시적 합의에 의한 지급 면제)

가. 귀하는 ꡸꡸꡸이 귀하에 대하여 당초 본건 전세계약서에 명기된 전세금 잔금 500만원을 지급하지 않은 것을 두고, 이제 와서 계약해제의 사유로 삼으려 하고 있습니다. 그러나 원래 본건 전세계약은 전세금으로 5,500만원이 상정되었다가, 귀하의 요청에 따라 추가로 금 500만원이 기입된 것이며, 이러한 사정은 본건 전세계약서 문면에도 잘 나타나 있습니다.

   

나. 본건 전세계약서상 전세금 잔금 500만원이 2008. 12. 26.까지 귀하에게 지급되도록 기재되어 있음에도, ꡸꡸꡸이 귀하에게 이를 지급하지 않은 것은 사실입니다. 그러나 귀하는 본래 임대인으로서 임차인인 ꡸꡸꡸이 임차목적물인 본건 주택을 그 목적 및 용도에 좇아 사용․수익할 수 있도록 적절한 조치를 취할 의무가 있고, 그와 같은 의무 중에는 ꡸꡸꡸의 주거 생활에 있어 범죄에 대한 최소한의 보안 및 안전이 보장될 수 있도록, 방범창 등 최소한의 방범시설을 설치해 주어야 할 의무가 당연히 포함된다 할 것입니다.

   

다. 그런데 귀하는 이러한 임대인으로서의 의무를 저버린 채, ꡸꡸꡸의 거듭된 요청에도 불구하고 방범창의 설치를 끝까지 이행하지 않았습니다. 따라서 귀하 측에도 이미 임대인으로서의 계약상 의무를 불이행한 점이 엄연히 존재한다 할 것입니다.

   

라. 한편, 귀하는 ꡸꡸꡸이 전세금 잔금 500만원을 계약서상 명기한 날짜까지 지급하지 않았음에도, 본건 전세계약이 종료한 시점인 2010. 9. 5.까지는 물론, 최근까지도 전세금 잔금 500만원에 대하여 따로 그 지급의 이행을 독촉한 바가 전혀 없었습니다. 즉, 귀하와 ꡸꡸꡸은 전세금 잔금 500만원의 미지급에도 불구하고 서로 간에 이에 대한 청구나 독촉의 사실이 전혀 없었고, 귀하로서도 당초 전세계약상 전세금이 5,500만원으로 상정되었다가 추가로 금 500만원이 기입되었던 것에 불과하기 때문에 달리 전세금 잔금에 미련이 없었던 것으로 보입니다. 이러한 계약 체결 경위 및 그 동안의 기간 경과 상황에 비추어 볼 때 이미 귀하는 ꡸꡸꡸ 에 대하여 전세금 잔금 500만원의 지급을 암묵적으로 면제하였다고 봄이 상당합니다.

   

마. 그렇다면, 귀하는 이미 ꡸꡸꡸과의 묵시적 합의에 따라, ꡸꡸꡸에게 전세금 잔금 500만원의 지급을 면제한 것으로 볼 것인바, ꡸꡸꡸이 본건 전세계약에 있어 전세금 잔금의 지급과 관련하여 의무를 불이행하였다고 볼 수는 없습니다. 따라서 ꡸꡸꡸의 전세금 잔금 지급 의무 불이행을 전제로 한 귀하의 주장은 부당하다 할 것입니다.

   

3. 전세금 증액에 관한 구두합의의 부존재

가. 귀하는 본건 전세계약 체결 당시부터 이미 전세금 증액에 관한 구두합의가 있었다는 취지로 주장하고 있습니다. 그리고 당시 공인중개사가 입회하였음을 강조하면서, 본건 사안이 소송으로 비화될 경우 마치 해당 공인중개사를 증인으로라도 내세울 것 마냥 주장하고 있습니다.

   

나. 그러나 ꡸꡸꡸은 귀하가 주장하는 그와 같은 전세금 증액의 합의를 전혀 인정할 수 없습니다. 즉, 본건 전세계약 체결 당시 귀하와 ꡸꡸꡸ 간에는 전세금 증액의 합의가 이루어진 사실이 전혀 없었습니다. 귀하가 내심 본건 전세 계약 중간에라도 전세금이 증액되기를 희망하였는지는 모르겠으나, 그것은 귀하의 일방적인 의사에 불과할 뿐입니다. 귀하도 주지하다시피 계약의 성립이란 양 당사자의 객관적, 주관적 계약의사가 합치되었을 때에만 인정되는 것인바, 이러한 의미에서 전세금 증액의 합의가 있었다는 귀하의 주장은 천부당만부당합니다.

   

다. 더욱이 귀하의 주장에 의하면 본건 전세계약 체결시점에 그와 같은 구두합의가 있었다는 것인데, 전세금 증액에 관하여 서로 합의가 성립되었다고 할 정도로 귀하와 ꡸꡸꡸ 간에 그 의사가 합치되었었다면, 당시에 본건 전세계약서에 이를 특약조항 등으로 기재하였어야 마땅할 것이며, 그와 같이 중요한 사항을 단지 구두 합의로 체결하였다는 것은 그 자체로 경험칙에 현저히 반하는 주장입니다. 본건 전세계약서상에는 그와 같은 전세금 증액에 관하여 단 한 글자도 기재된 바 없습니다. 이러한 사정은 귀하의 주장과 달리 실제로는 귀하와 ꡸꡸꡸ 간에 전세금 증액에 관한 합의가 전혀 존재하지 않았고, 설사 전세금 증액에 관하여 일부 이야기가 서로 오간 것이 있다 하더라도 이것은 법적 구속력을 인정할 수 없는 사담(私談)에 불과함을 반증한다 할 것입니다. 또한 실제로 그와 같은 전세금 증액의 합의가 있었다면, 귀하가 계약기간이 1년이 경과한 이후에 최소한 내용증명으로라도 ꡸꡸꡸에게 전세금 증액의 요구를 하였어야 이치에 맞는데, 실제로 그와 같은 청구가 전혀 없었습니다.

   

라. 따라서 전세금 증액에 관한 유효한 합의의 성립을 전제로 한 귀하의 주장은 매우 부당하다 할 것입니다. 그럼에도 불구하고 귀하는 해당 공인중개사를 회유하는 등의 방법으로 동인을 증인으로 내세워 전세금 증액 합의의 주장을 고집할지 모르나, 계약 성립의 인정은 특정 증인의 일방적 증언에 좌지우지되는 것이 아니라, 문제가 되는 계약 체결 경위 및 기타 제반사정을 토대로 사회통념에 따라 법원이 판단하는 것인바, 상술한 사정에 비추어 귀하가 주장하는 전세금 증액의 합의가 인정될 가능성은 전무하다 할 것입니다.

   

4. 전세계약의 묵시적 갱신

가. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다. 또한 동법 제4조 제1항은 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있습니다.

   

나. 그런데 귀하는 본건 전세계약 만료시점인 2010. 9. 5.이 다 지날 때까지 ꡸꡸꡸에게 갱신거절 또는 계약조건 변경에 관한 통지를 한 사실이 전혀 없고, ꡸꡸꡸에게 달리 묵시적 갱신 적용 배제 사유도 존재하지 않는바, 귀하와 ꡸꡸꡸의 본건 전세계약은 2010. 9. 6.부터 2년간 종전 전세계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신되었다 할 것입니다.

   

다. 따라서 ꡸꡸꡸은 본건 전세계약이 묵시적으로 갱신된 이상, 2010. 9. 6.부터 2년간 본건 주택을 점유할 권원(임차권)을 가진다 할 것인바, 귀하의 명도 청구는 전혀 타당하지 않습니다.

5. 신의칙에 반하는 귀하의 주장

가. ①당사자가 소송상 또는 소송 외에서 일정한 태도를 취하고, 후에 이것과 모순된 소송상 행위를 하고(행위모순), ②상대방이 선행적 태도를 신뢰하고 그것에 따라 이미 자기의 법적 지위를 결정하였으며(상대방의 신뢰), ③모순된 후행행위의 효력을 그대로 인정하는 경우에는 선행행위를 신뢰한 상대방의 이익을 부당하게 해하는 결과가 발생할 경우(상대방의 불이익), 그와 같은 모순된 거동을 행한 당사자의 권리 행사는 허용되지 않는다 할 것입니다. 판례도 “당사자 일방이 과거에 일정 방향의 태도를 취하여 상대방이 이를 신뢰하고 자기의 소송상의 지위를 구축하였는데, 그 신뢰를 저버리고 종전의 태도와 지극히 모순되는 소송행위를 하는 것은 신의법칙상 허용되지 않는다”는 취지로 판시하고 있습니다(대법원 1995.1.24. 선고 93다258 판결 등 참조)

   

나. 그런데 귀하는 본건 전세계약 만료시점은 물론, 최근까지도 ꡸꡸꡸에 대하여 전세금 잔금의 지급을 독촉한 바가 없었고, 본건 전세계약은 묵시적으로 갱신되기까지 하였습니다. 그렇다면 귀하는 이와 같은 종전 태도와 지극히 모순되게도, 최근 전세대란 등 전세금의 폭등 사태에 편승하여, 이제 와서야 전세금 잔금의 미지급을 이유로 (갱신된) 본건 전세계약의 해제 및 본건 주택의 명도를 구하고 있는 것입니다.

   

다. ꡸꡸꡸은 이미 귀하가 그 동안 달리 전세금 잔금을 청구하지 않은 것으로 인하여, 암묵적으로 전세금 잔금의 지급의무를 면제받은 것으로 신뢰하면서, 본건 주택에서 주거생활을 계속 영위하여 온 것인데, 귀하의 이러한 모순된 주장 및 행태로 인하여 그 법률상 지위에 현저한 불안감마저 느끼고 있는 실정입니다.

라. 이미 귀하는 전세금 잔금에 관하여 상술한 바와 같이 ꡸꡸꡸에게 그 지급을 암묵적으로 면제하였다 할 것입니다. 설사 귀하의 종전 행태를 전세금 잔금의 지급 면제로까지 보기는 어렵다 하더라도, 귀하의 주장은 결국 신의칙에 반하는 부당한 청구로서 허용될 수 없다 할 것입니다.

   

6. 묵시적 갱신의 취지에 반하는 귀하의 주장

상술한 바와 같이, 이미 본건 전세계약은 묵시적으로 갱신되었다 할 것인데, 귀하 주장 자체에 의하더라도 귀하는 갱신 전의 의무 불이행 상황을 가지고 갱신 후 계약의 해제를 주장하고 있는 것입니다. 그런데 묵시적으로 갱신된 계약은 갱신 전의 계약과 계약 조건이 동일하지만 엄연한 별개의 계약이라 할 것이고, 당사자가 법(또는 합의)에서 정한 기간 동안에 갱신 거절 의사를 표시하지 않음으로써 서로 상대방에게 계약 존속에 관한 신뢰를 부여하고 계약을 갱신시킨 이상, 갱신 전 계약의 의무 불이행 등 사유를 들어 다시 계약의 해지를 구하는 것은 묵시적 갱신 제도의 취지에도 반한다 할 것입니다.

   

7. 기타 이행지체를 이유로 한 계약해제 가부에 관하여

가. 백번을 양보하여 귀하의 그 동안의 전세금 잔금에 대한 권리 불행사에도 불구하고 ꡸꡸꡸의 전세금 잔금 지급 의무가 소멸되지 않았고, 묵시적으로 갱신된 전세계약도 갱신 전 전세계약과 동일한 조건을 유지하기 때문에, ꡸꡸꡸이 현재에도 갱신 전 조건에 따라 전세금 잔금 500만원의 지급 의무를 부담한다 하더라도, 귀하의 계약 해제 주장 등은 여전히 타당하지 않습니다.

   

나. 결국 귀하의 계약 해제 주장이란 것도 일종의 이행지체를 이유로 한 해제라 할 것인데, 달리 특약이 없는 한 이에 관하여는 민법이 적용될 것입니다. 즉, 민법 제544조는 “당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

   

다. 즉, 이행지체가 있었다고 하여 곧바로 계약이 해제되는 것이 아니라, 상당기간을 정하여 계약의 이행을 적법하게 최고한 후 그 기간 동안에도 계약상 의무가 이행되지 않았을 때 비로소 해제권이 발생한다 할 것입니다. 본건 전세계약 제7조도 "임대인 또는 임차인에게 본 계약상의 채무불이행이 있었을 경우에는 그 상대방은 불이행을 한 자에 대하여 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다“라고 규정하고 있습니다. 즉, 본건 전세계약은 이행 최고의 요건을 구두 최고가 아닌 서면 최고로 정함으로써, 오히려 민법 조항보다 최고의 요건을 더 엄격하게 규정하고 있는 것입니다.

   

라. 따라서 설사 ꡸꡸꡸에게 전세금 잔금 지급에 대한 채무불이행이 인정된다손 치더라도, 귀하가 이를 이유로 곧장 계약을 해제할 수는 없고, 민법 제544조 및 본건 전세계약 제7조에 따라 먼저 ꡸꡸꡸에게 상당한 이행기간을 정하여 그 이행을 서면으로 최고한 후, 그럼에도 불구하고 ꡸꡸꡸이 이를 이행하지 않을 때 비로소 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

   

마. 그런데 귀하는 우선 ꡸꡸꡸에 대하여 전혀 적법한 이행의 최고를 하지 않고 있습니다. 귀하는 이미 해제권이 발생되었음을 전제로, ꡸꡸꡸에게 전세금 잔금의 지급을 전혀 촉구하지 않고 있고 오로지 빨리 본건 주택을 명도할 것만을 구하고 있습니다. 적법한 이행 최고가 없는 이상 계약 해제는 인정될 수 없습니다.

   

바. 또한 ꡸꡸꡸은 귀하가 적법한 이행 최고를 하지 않았음에도 불구하고, 귀하의 내용증명을 받은 때(2011. 2. 23.)로부터 2일 후인 2011. 2. 25. 귀하에게 전세금 잔금을 지급하였습니다. 따라서 귀하의 종전 내용증명이 설사 적법한 이행 최고라 하더라도, ꡸꡸꡸은 그 최고를 받은 때로부터 상당 기간 내에 채무를 이행하여 이행지체 상태를 해소시켰는바, 귀하에게는 계약 해제권이 발생할 수 없는 것입니다.

   

사. 따라서 이행지체 등을 이유로 한 귀하의 계약 해제는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다 할 것입니다. 덧붙여, ꡸꡸꡸이 귀하에게 전세금 잔금을 지급하였다고 하여 귀하의 주장을 인정하는 것이 아니며, 다만 귀하가 전세금 잔금 미지급을 빌미로 계속 계약 해제 운운하는 것을 봉쇄하기 위하여 이를 지급하였을 뿐이므로 불필요한 오해를 삼가시기 바랍니다.

   

8. 결 론

그렇다면, 이상과 같은 사정에 비추어 볼 때, 귀하의 종전 내용증명상 주장은 합리적 이유를 결여하였다 할 것이고, ꡸꡸꡸은 귀하에 대하여 본건 주택을 명도하여야 할 하등의 이유가 없다 할 것입니다. 그럼에도 불구하고 귀하가 명도 소송 제기 등으로 본건을 소송으로 비화시킬 경우, 소송비용 패소자 부담의 원칙에 따라 귀하께서는 귀하의 소송비용은 물론, ꡸꡸꡸이 귀하의 부당한 청구에 방어하고자 소비한 소송비용(변호사 비용 포함)까지 부담하시게 될 것입니다. 따라서 승소가능성이 없는 부당한 소송의 제기로 귀하의 귀한 시간과 비용, 정력을 낭비하시는 일이 없기를 당부 드립니다.

   

* 그밖에 귀하가 본건과 관련하여 협의할 부분이 있다면, 위에 기재된 발신인의 연락처로 연락을 주시기 바랍니다.

   

2011. 2. 28.

변호사 박 준 상

   

   

   

■■■ 귀 하