일방적 임대차계약 해지 가능한가요?

 

 

[질문]

 

전세 잔금 완납하고 아파트에 입주했는데

임대인이 천만원만 더올려달라고 사정하여 계약서에

"00월 00일에 천만원 추가 지급한다고 기재 했습니다.

 

그런데 그후 저의가 1000만원 입금하는 것을 깜박 잊었고

임대인 또한 1000만원 입금하라는 연락이 전혀 없었습니다.

아마 까먹은 듯...

계약기간까지 쭉 살았습니다.

 

시간이 흘러 2년후 계약 만료가 되었는데 임대인의 연락이 전혀 없어 자동계약연장이

돼 버렸습니다. 또 까먹은 듯..

 

그런데 문제는 5개월 후에 집주인이 나타나서 일전에 깜박하고 전세계약을 못했으니

지금이라도 전세금을 올려달라며 터무없는 가격을 제시하길래 도의적으로 안 올려줄수 없고 해서 일부금액은 올려주겠다고 제시했습니다.

 

그랬더니 며칠 후에 최초 계약시 1000만원 올려주기로 하고 입금을 안 했으니

즉, "채무불이행을 했으니 이 임대차계약서는 무효이다"라고 하면

막무가내로 나가라고 하네요.

내용증명서 보내면서...

 

지금의 상황이 정말로 제가 나가야 하는 상황인지 여러분의 고견바랍니다.

집도 구하기 힘든데...

그렇다고 아예 안 올려준다는 것도 아니고...

 

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[답변]

 

안녕하세요, 박준상 변호사입니다. 다음 답변을 참조하시기 바랍니다.

 

1. 종전 주택임대차(갱신 전) 계약에서 보증금 잔액 1,000만원을 납입하지 않은 것만 가지고 해당 임대차 계약이 바로 취소되거나 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만, 이행지체만이 문제될 수 있습니다.

 

2. 상대방의 주장은 결국 갱신 전 임대차 계약에서의 보증금 잔액 납입의무의 이행지체를 이유로 갱신 후의 임대차 계약을 해지하겠다는 취지로 풀이될 수밖에 없겠습니다. 따라서 이와 같은 해지 주장이 타당한지 여부가 문제됩니다.

 

3. 우선, 상대방의 그와 같은 해지 주장은 신의칙 위반에 걸릴 수 있습니다. 즉, 신의칙 중 파생원칙인 금반언 원칙에 따르면, 어떤이가 어떤 일정한 태도를 구축하여 상대방으로 하여금 이를 신뢰하여 일정한 지위 내지 태도를 형성하게 한 다음에, 돌연히 그 태도와 모순되는 권리행사를 하는 것을 금지하고 있습니다. 본건의 경우, 임대인은 귀하에 대하여 계약서 문구에도 불구하고 계약기간이 다 지나도록 보증금 잔액을 청구하지 않았고, 이를 통하여 임차인인 귀하로 하여금 임대인이 보증금 잔액에 대하여 사실상 포기하였다는 인식 내지 신뢰를 형성하게 한 다음에, 최근에 전세값 등 폭등 사태에 편승하여 경제적 이익을 취하고자 종전의 태도를 버리고 갑작스레 보증금 잔액 미지급을 이유로 계약을 해지한다는 것으로서, 신의칙 내지 금반언 원칙에 저촉되어 허용될 수 없다고 여겨집니다.

 

4. 한편, 이미 묵시적 갱신에 의하여 귀하와 임대인 간의 임대차 계약은 종전 임대차 계약과 동일한 조건으로 갱신되어 2년의 기간이 보장되는 상황인바, 묵시적 갱신 제도의 취지에 비추어 갱신 이전의 사유를 주장하여 계약을 돌연 해지할 수는 없다고 사료됩니다(다만, 이와 같은 항변의 경우, 관련 판례가 아직 확립된 부분이 보이지 않아 다른 해석도 가능할 수 있습니다).

 

5. 마지막으로, 이행지체를 이유로 한 계약 해지의 경우 곧바로 해지할 수 있는 것이 아니라, 상당 기간 동안 그 이행을 최고(독촉)한 후 그 기간 동안에도 이행이 없는 경우 비로소 해지할 수 있는 것입니다(2기 이상 차임 연체시 바로 해지권 발생하는 경우와는 다름). 따라서 상대방이 그 동안 잔액 청구를 하지 않다가 최근에 그와 같은 계약 무효 및 명도 통보를 한 것이라면, 그 통보 시점으로부터 상당한 기간(1주일 정도로 보면 됩니다) 동안에 귀하께서 남은 잔액 1,000만원을 지급하여 버리면, 이행지체 상태가 해소되므로, 상대방은 더 이상 계약 해지가 불가능하게 됩니다.

 

6. 따라서 귀하께서는 상대방에 대하여 신의칙 위반 등을 주장하거나, 아직 통보를 받은지 1주일이 채 안되었다면, 남은 잔액을 입금하여 이행지체 상태를 해소시킴으로써 상대방의 해지 주장을 봉쇄하는 것이 가능하겠습니다. 한편, 묵시적 갱신이 인정되는 이상, 종전 임대차 조건으로 지속되므로, 미지급 잔액 1,000만원 외에 귀하께서 보증금을 증액해주어야 할 의무는 없습니다.