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[질문] 세입자의 부동산 전세 계약 자동 연장
주장에 대한 문의 |
수고많으십니다.
부동산(주택) 전세 자동계약관련 문의합니다.
쟁점내용을 간략하게 말씀드리면 아래와 같습니다.
저희는 할머니 명의의 아파트를 소유하고 있습니다.
전세 계약이 14년 2월 26일로 만료가 되는 경우였습니다.
이 물건에 대해 매매 하기로 의사결정을하여,
전세 계약 만료일전(최소 1개월 이전)에 세입자에게 전화 및 문자메세지등의 방법으로 의사표현을 했습니다.
이 과정에서 내용증명등 서류 및 녹취등의 좀 더 객관적증빙이 될 수 있는자료를 확보하지는 않았습니다.
단 물건 주변의 몇몇 중개업소에 매도 문의를 하였으며, 세입자에게 실수요자 방문시 집을 보여달라는식의 의사표현은 충분히 전달되었다고 생각합니다.
마침 만료일 임박하여,매수자가 나타나서 2월 26일(만료일)에 매매 계약서를 작성하였습니다.
이 날 보증금의 10%를 세입자에게 송금해주기 위해 계좌번호도 미리 요청하였으나(세입자는 응하지 않다가) 만료일날 알려주겠다고 하더니 말을 바꾸어 입금 안받고 계속 살겠다고 합니다.
실제로 세입자는 전화통화도 잘 받지 않았으며, 집방문 요청시 응하지 않아 집 매수자는 집도 못보고 매매계약을 하였습니다.
생업을 핑계로 집을 보여줄 시간을 내기 어렵다 했습니다.
매매관련하여 문자 메세지로 계약사실을 알려주었습니다.
지금 상황을 보면 세입자는 전세 자동 갱신으로 간주하여 지속적으로 거주를 하려는 것 같습니다
(혹 복비 및 이사비용을 요구하려는 의도일 수도 있습니다. 아직 구체적 의도파악은 못함)
문의 드립니다.
1. 만료일 전에 전화나 메세지로 의사표현 한것이 계약 해지에 갈음할수 있는 행위로 볼수 있는지요?
2. 만약 자동 갱신이라면, 이러한 세입자의 태도를 확인하지 않고 매매 계약을 진행한 부동산의
과실에 대해 손해배상청구를 할수 있는지요?
3. 이미 매매 계약을 체결한 상황에서 세입자의 억지 행동에 대해 대응 할 수 있는 방법은 무엇인지요?
(합의 또는 법적대응) |
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1. 구두 진술에 의하여 갱신거절 통지를 한 것도 그것이 증명만 될 수 있다면, 갱신거절 의사표시로서 효력을 가지게 되어, 임대차 계약의 묵시적 갱신을 저지할 수 있습니다. 사안의 경우 문자메시지로 만료 1개월 이전에 더 이상 계약갱신의 의사가 없다는 취지의 내용(즉, 만기에 나가라는 것이나, 계약갱신거절을 전제로 새로운 매수인에게 건물을 내놓을 것이나 방문에 협조하라는 등)이 충분히 표현되어 있다면, 꼭 내용증명 우편이 아니더라도 갱신거절로서 효력이 있습니다. 따라서 특별한 다른 사정이 없으면, 묵시적 갱신을 저지하여, 임차인에게 명도를 구할 수 있겠습니다.
2. 만약 이런 저런 이유로 갱신거절 사실의 증명에 실패하여 묵시적 갱신이 인정될 수밖에 없는 경우라 할 경우에는, 부동산 중개업자가 중개업자로서의 설명의무, 고지의무 위반이 없는지 문제될 수 있습니다. 해당 임차인과의 임대차 관계가 종료되지 않을 경우, 부동산 매수인에 대한 매매계약상의 의무(목적물의 인도 의무) 이행이 어려워져 계약해제 등의 중대한 문제가 발생할 수 있는 상황이므로, 부동산 중개인으로서는 매매당사자에게 임대차 계약서상 만료기간의 도래 외에도 묵시적 갱신이 성립하여 임대차가 존속할 수 있는 위험성에 대하여 설명하고 갱신거절에 관한 통지가 적시에 이뤄져(그리고 그 증빙이 충분항) 묵시적 갱신을 배제할 수 있는 상황인지를 확인할 의무가 있었다고 볼 여지가 있고, 이에 위반하여 당시 매매당사자들에게 묵시적 갱신 가능성에 대한 고지나 갱신거절 통보 여부를 확인하지 않았다면 손해배상의 여지가 있습니다. 다만, 이러한 설명의무 위반의 점은 구체적인 제반사정을 종합고려해야 하므로, 사실관계에 따라 달라질 여지 있습니다.
3. 세입자에 대한 대응방법으로는, 일단 묵시적 갱신이 배제되는 경우라 하더라도, 세입자가 명도의 임의적 이행을 거절한다면, 매매계약상 기일에 맞추어 매매목적물의 인도가 어려워질 수 있으므로(명도소송을 하더라도 3, 4개월 이상 소요되기 쉬움), 세입자에 대하여는 회유방법(이사비 등 지원) 및 압박방법(명도의무 지연에 따른 손해배상 청구-특히 매매계약 해제의 경우 그에 대한 것까지.. 이 경우에는 매매계약 체결 및 해제 위험의 사정을 세입자에게 정식 고지해야 특별손해로서 배상 청구 가능함)을 병행하여 임의이행을 조속하게 하도록 하고, 다른 한편으로 매수인에 대하여는 매도인이 책임지고 세입자에 대한 명도를 조속하게 마무리짓겠다고 확약하고 대신에 목적물 인도가 늦어지는 기간 동안 일정부분 보상을 해주는 조건으로 매매계약 해제를 막는 교섭을 해 놓는 것이 좋습니다. |
